Az elmúlt évek során a kínai ingatlanpiacon óriási áremelkedés ment végbe. A kínai lakosság megtakarításainak háromnegyede belföldi ingatlanokban van, a stabil kereslet pedig felhajtotta az ingatlanárakat, valamint az ország ingatlanfejlesztőinek értékét. A kínai ingatlanfejlesztő cégek adósság által fűtött rohamos növekedésének a megállítására a Kínai Kommunista Párt (KKP) megteremtette a “három vörös vonal” szabályozást, ami korlátozta a vállalatok hitelfelvételét. A legnagyobb ingatlanfejlesztő cégek (Evergrande, Fantasia, Kaisa) az óriási kamatkiadásaikat már nem tudják új hitelből finanszírozni, így többen már csődeljárás alá kerültek.
Miért most hozta meg a KKP ezt a szabályozást? Milyen előre nem látott következményei lettek a szigorításnak?
Miért most?
A rendkívüli növekedés ellenére a kínai ingatlanpiac már a “három vörös vonal” bevezetése előtt sem volt jó állapotban: legalább 15-20 éve a túlzott hitelfelvétel és a rossz befektetések jellemzik a piacot.
A nagyütemű építkezések hatására 55 millió lakás áll üresen az országban, miközben további 93 millió van építés alatt. Valójában a lakáskereslet évi 7 millió, a többi ingatlant befektetési vagy spekulatív céllal vásárolják. A rendkívüli túlkínálat ellenére a vásárlók nagyon magas árakkal találkoznak a lakáspiacon,
Kína egyes nagyvárosaiban az átlagkeresethez viszonyítva a legdrágábbak a lakások a világon.
Régóta látszott tehát, hogy egyszer majd véget kell vetni az ingatlanpiac túlfűtöttségének, azonban a politikai helyzet sosem volt alkalmas arra, hogy a korlátozást meglépjék, hiszen a “három vörös vonal” meghúzásával a kínai kormány példanélküli nyomást helyezett az ország legnagyobb munkáltatóira és a helyi önkormányzatokra. A helyi önkormányzatoknak ugyanis az egyik legnagyobb bevételét jelentette, hogy a tulajdonukban lévő földet hosszú távú bérletbe adják az ingatlanfejlesztőknek.
A pandémia utáni fellendülés azonban végre megteremtette azt a gazdasági környezetet, amiben meg lehetett lépni a szigorítást. 2021-ben Kína külkereskedelmi egyenlege az ország történetének legmagasabb értékét hozta. A kínai gazdaságra jó hatással volt a pandémia okozta változás a költekezési szokásokban. A lezárások és a home office alatt az emberek nagyobb részben költötték szolgáltatások helyett tárgyakra a pénzüket, ami a kínai gyártócégek számára magas többletprofitot eredményezett.
A pozitív külkereskedelmi mérleg és a lassan már kezelhetetlenül nagyra növekvő ingatlanpiaci eladósodottság kettősének hatására elszánta magát a kínai vezetés, és 2020 őszén meghozta a “három vörös vonal” szabályt. Hogy mennyire volt felkészült a KKP a saját maguk által hozott szabály következményei miatt, az nem világos, de közel másfél évvel a meghozatala után úgy tűnik nem láttak előre mindent.
Villámhárítót milliókért
Az ingatlanfejlesztő cégek mellett az új szabályok legnagyobb vesztesei a helyi önkormányzatok lettek. Ahogy korábban is említettem, a helyi tulajdonban lévő telkek értékesítése az ingatlanfejlesztők számára az egyik legjelentősebb bevételt jelentette a településeknek. A folyamatosan növekvő ingatlanárak és véget nem érő építkezések hatására ezeket a telkeket egyre magasabb és magasabb bérleti díjon tudták értékesíteni, így ők is pozitív résztvevői voltak a pörgő ingatlanpiacnak,
a szabályozások miatt viszont leálltak az új építkezések, hirtelen elzárult a megbízható pénzcsap.
A helyi önkormányzatok egyre többet panaszkodnak a központi vezetésnek, hogy az Evergrande és egyéb ingatlanfejlesztő cégek bukásának pénzügyi következményei rajtuk csattannak és nem a központi kormányzaton, ami a döntést hozta. Ennek egyik példája, hogy a KKP arra kötelezi a helyi önkormányzatokat, hogy fejezzék be valahogy azokat az építkezéseket, melyeket a tulajdonosok (a kínai lakosság) már előre kifizettek, azonban ehhez a központi hivatal semmilyen pénzügyi támogatást nem nyújt. A beszállítók ezért csak akkor hajlandóak az Evergrande és hasonló csődbe ment ingatlanfejlesztő cégek projektjein dolgozni, ha a számlát előre rendezi az önkormányzat.
Egy másik gyakori megoldása a problémának, hogy a helyi önkormányzatok elárverezik a hatáskörük alatt lévő, még építés alatt álló projekteket. Egyes kínai állampolgárok ennek hatására végig kell hogy nézzék ahogy az általuk megvásárolt ingatlan értéke lefeleződik. Sokan inkább értékesítik az általuk birtokolt ingatlant annak, aki a lakáson fennálló hitel hátralévő részét hajlandó kifizetni, csak szabaduljanak a problémától.
Szemléletes példája a helyzetnek, hogy decemberben a KKP megvádolta a helyi önkormányzatot Bazhou-ban azzal, hogy indokolatlan díjbeszedési akciót indított a kis- és középvállalkozások ellen, hogy ezzel egészítse ki az építkezési jogok eladásából miatti jövedelemkiesését. A Bazhou-i önkormányzat 47 millió dollár új jövedelem begyűjtésére kötelezte az önkormányzati dolgozókat, melyet tetszőleges díjak és bírságok kivetésével gyűjthettek össze, átruházva a kieső bevétel következményeit a helyi lakosokra és vállalkozókra.
Egy gyártulajdonos úgy nyilatkozott, hogy a helyi meteorológiai intézet arra kötelezte, hogy szerezzen be egy drága villámhárítót egy előre meghatározott kormányközeli beszállítótól a piacit bőven meghaladó áron. Habár a KKP megbüntette és hangosan elítélte a Bazhou-i helyi önkormányzatot, arról egy szót sem ejtett, hogy az általa hozott döntések miatt kellett a helyi önkormányzatnak ilyen unortodox bevételszerzési intézkedéshez folyamodni.
Hitelezési válság
És ha még ez sem volna elég, a nagy kínai ingatlanfejlesztő cégek gyakran nem is készpénzben fizettek a beszállítóiknak, hanem bizonyos commercial paper-ben, ami leegyszerűsítve egy kötelezettségvállalás arra, hogy a cég a megígért pénzmennyiséget egy későbbi időpontban alacsony kamattal megfizeti. A beszállító utána ezt a commercial paper-t ellátja a saját bélyegzőjével, és arra használhatja, hogy kifizesse az ő beszállítóit. Ez a sor pedig folytatódhat tovább a beszállítói láncon keresztül, könnyedén akár 10 alkalommal is. Hiszen egy olyan óriási vállalat, mint az Evergrande által kibocsátott commercial paper szinte készpénznek tekinthető. Ugyan mi baj történhet?
Amennyiben az Evergrande nem képes a commercial paper-ben vállalt kötelezettségét teljesíteni, úgy a végső tulajdonos beperelheti az összes céget, akiken átment a papír, és akik a bélyegzőjükkel ellátták a követelést. Ezzel könnyen befagyaszthatja a többszörösét annak az értéknek, ami az eredeti követelésen szerepelt. A probléma nagyságrendjét szemlélteti, hogy 2020-ban a kínai vállalatok által kiállított commercial paperek értéke megegyezett az ország GDP-jének 3,5 százalékával. A 20 legnagyobb ingatlanfejlesztők által kibocsátott commercial paperek 60 százalékát pedig nem más, mint a már csődeljárás alá került Evergrande állította ki.
Mit csinál ennek hatására a kínai állam? Egyelőre úgy tűnik nem sokat. 5 bázisponttal csökkentette az 5 éves kamatlábat, melyet a lakáshitelek megállapítására szoktak használni. Továbbá az évvégi gazdasági találkozón a KKP kijelentette, hogy nem fogja Amerikához hasonlóan elárasztani pénzzel a piacot, sőt, folytatja a harcot a felelőtlen hitelfelvétel ellen.
A problémák nagy része már akkor jelen volt a gazdaságban amikor Hszi Csin-ping átvette a hatalmat, de kijelenthető, hogy pontosabb tervezés lett volna szükséges ahhoz, hogy a megoldás ne okozzon ekkora fájdalmat a gazdasági szereplőknek. Például lépéseket tehettek volna azért, hogy azok a helyi önkormányzatok, amelyek bevételük jelentős részét az ingatlanszektornak bérbe adott földből szerezték, könnyebben jussanak hitelhez, vagy más bevételi forráshoz. A tervezés hiánya látható abban is, hogy
egyre jobban terjed az a pénzügyi fertőzés, ami a kínai commercial paper-piacon indult el.
Hogy ez a pénzügyi piacon terjedő fertőzés mennyire járhatja át Kína, vagy akár az egész világ pénzügyi piacait, arról jelenleg csak feltételezéseink vannak. Van egy elmélet, ami szerint a bitcoin és egyéb kriptoeszközök piacára is kiterjed a vírus, de abba a nyúlüregbe egy későbbi cikk során fogunk belenézni.