Rengeteg befektető és elemző figyelme most a bankszektorra szegeződik, azonban a tengerentúlon egy még újabb kihívás ütötte fel a fejét, ami akár további problémát is okozhat; a kereskedelmi ingatlanok helyzete.
Az elmúlt tíz évben rekordalacsony szinten álltak a kamatlábak. A 2008-as válság után a nulla százalékhoz közelítettek, majd 2016 elején elkezdte a Fed megemelni azokat. Ahogy arra mindenki jól emlékszik, 2020 márciusában kitört a Covid-járvány. Ennek hatására szinte leállt a világgazdaság, s hogy enyhítse a károkat, az amerikai jegybank hirtelen visszavágta a kamatlábakat nagyjából 2,5 százalékról ismét a nullához közeli értékre. Egészen 2022 márciusáig, amikor belekezdtek egy agresszív kamatemelésbe, a tőzsdei árfolyamok, valamint az ingatlanárak is hatalmas emelkedésen mentek keresztül. Például a 2009-es kamatvágástól a 2022-es csúcsig az S&P 500 index majdnem 500 százalékot emelkedett.
Rengetegen kihasználták az alacsony kamatokat, és olcsó hitelekből finanszírozták a kereskedelmi ingatlanokba való beruházásaikat. Az Egyesült Államokban a bankok által kereskedelmi ingatlanokra kihelyezett hitelek értéke megközelíti a 2900 milliárd dollárt.
Fontos megvizsgálni, hogy a hiteleket kihelyező bankoknak milyen nehézségekkel kell szembenézniük. A jelenlegi finoman szólva sem kedvező helyzet a Silicon Valley Bank becsődölésével kezdődött, aminek következtében felerősödtek a félelmek, amelyek szerint a bankszektorban ez az esemény láncreakciókat okozhat. Ennek köszönhetően az amerikai regionális bankok kerültek a figyelem középpontjába. Egyre kevésbé bíztak meg a betétesek a bankjaikban, ez abból is látható volt, hogy a kisebb méretű bankokból két hét alatt 550 milliárd dollárt helyeztek át a nagybankokhoz.
A Wall Street Journal közlése szerint itt kerültek képbe a kereskedelmi ingatlanokra felvett jelzáloghitelek, mivel az említett 2900 milliárd dollár 80 százaléka (azaz 2300 milliárd dollár) az olyan kis bankoknál van, amelyeknek az eszközértéke nem haladja meg a 250 milliárd dolláros értéket. Ez egy újabb „teszt” lehet az érintett bankok állapotára, mivel ezek a hitelek a teljes hitelállományuk 38 százalékát teszik ki.
Forrás: Fred (Képernyőfelvétel)
A kamatemelések hatása
Különböző folyamatoknak köszönhetően, többek között az ellátási láncok akadozása, az orosz-ukrán konfliktus, valamint a megnövekedett kereslet miatt elkezdett meredeken emelkedni az infláció. Erre a jegybankok világszerte kamatemeléssel válaszoltak, élükön az Egyesült Államokkal. Ennek köszönhetően jelenleg a Fed által meghatározott alapkamat 5 százalékon áll, ami kiváltotta az SVB csődjét is, a kötvények nagymértékű átárazódásának köszönhetően. De a magas kamatok nemcsak a kötvények árfolyamán keresztül befolyásolják a bankok működését, hanem a kiadott jelzáloghitelekre is hatással vannak, amik főleg a kereskedelmi ingatlan szektorban okozhat problémát (a magánszemélyek részére adott jelzáloghitelek törlesztése egyelőre nem tűnnek kétségesnek).
Forrás: Fred (Képernyőfelvétel)
Az idei évben rekordmennyiségű jelzáloghitel jár le, szám szerint 270 milliárd dollár, amelyeknek a nagy része az említett kisebb bankok tulajdonában van. Kérdéses, hogy a kereskedelmi ingatlanok újrafinanszírozása milyen problémákat vet fel, tekintettel a megnövekedett kamatlábakra. Sokan nem biztos, hogy képesek lesznek, vagy egyáltalán szándékoznak újra hitelt felvenni kétszer olyan magas kamatok mellett…
Irodaházak helyzete
A járványhelyzetben kialakult home office elterjedése hatalmas gondba sodorta az irodaépületeket, már nem éri meg a cégeknek kibérelni az irodákat, mivel az alkalmazottak táv vagy hibrid munkavégzése nem igényli azokat. A CNBC adatai szerint az üresen álló irodák aránya soha nem látott magasságban, 18,2 százalékon van jelenleg. Minden hónapban 5-10 irodaház kerül a nemfizetés szélére a lejáró bérleti szerződések, az alacsony kihasználtság, valamint a magasabb kamaton való újra finanszírozás miatt. Többek között, a Bloomberg közlése szerint, a PIMCO, egy amerikai befektetési vállalat, 1,7 milliárd dollárnyi hitelt nyilvánított nemteljesítőnek, amelyek több irodaépülethez köthető New Yorkban, San Franciscoban, Bostonban és Jersey Cityben. Továbbá, a Brookfield Asset Management szintén kénytelen volt nemteljesítőnek nyilvánítani a Los Angelesben, két 52-emeletes irodaházra adott hitelét, amelyeknek összértéke 750 millió dollár.
Pozitívum azonban, hogy a ki nem fizetett tartozásokkal rendelkező hitelek így is alacsony szinten maradtak, mindösszesen 1,83 százalékon.
Ingatlanok értékelése
A járványhelyzet rendkívül nagy hatással volt a kereskedelmi ingatlanok helyzetére. Rengeteg felhőkarcoló, business park, irodaház értéke lecsökkent. Az ingatlan értékének meghatározása során a magas kamatok is nagy befolyást gyakorolnak, akik változó kamatozású hitelekkel finanszírozták a beruházásaikat, azok most megnövekedett költségeket fizetnek, így rontva a cashflow-t, amíg a fix kamatozású hitelekkel rendelkezőknek az újrafinanszírozás során léphetnek fel gondok.
A probléma az ingatlanokra felvett hitelek értékének meghatározásával az, hogy egyfelől minden épület eltérő tulajdonságokkal rendelkezik, másfelől pedig ezekkel a hitelekkel nem lehet nyilvánosan kereskedni. Ezáltal nem lehet folyamatosan nyomon követni a jelzálogkölcsönök értékét.
Ezeknek az okoknak köszönhetően a legtöbb ingatlan értéke lecsökkent, azonban nem lehet pontosan tudni a csökkenés mértékét. A Fox Business által idézett közgazdászok egy csoportjának becslése szerint a bankok által tartott hitelek értéke akár 2,2 milliárd dollárral kevesebbet érhet, mint a könyv szerinti értékük. Szerencsére a legtöbb kereskedelmi ingatlan még többet ér, mint a rájuk felvett kölcsönök.
Kilátások
Amennyiben az esedékes lejáró hiteleket visszafizetik, az megkönnyebbülést hozhat mind az ingatlanpiacon, mind a bankszektorban. Azonban, ha a negatívabb forgatókönyv valósul meg, a betétesek a bankjuk csődje miatt aggódnak, és elkezdik kivonni a betétjeiket. Mivel a bankok nem rendelkeznek az ehhez szükséges likviditással, kénytelenek eladni a jelzáloghiteleket. Ekkor lehet nagy gond az ingatlanok értékének meghatározása, mivel kiderül, hogy a jelzáloghitelek is kevesebbet érnek (ahogy már említésre került, 2,2 milliárd dollárral), és ezt a veszteséget kénytelenek elviselni a bankok. Ez egy ördögi körhöz vezet, mivel a megnövekedett veszteség még nagyobb pánikot generál a betétesek körében, ők még több betétet kezdenek el kivonni a bankokból és ezzel elérjük a bank run fogalmát, ami csődbe vitte a Silicon Valley Bankot is. Így a kereskedelmi ingatlanpiac épsége a bankszektor egészséges működése miatt érdemel kiemelt figyelmet.
Derűlátásra ad okot, hogy a 2008-as válság óta sokkal szigorúbb szabályozás szerint adnak csak hitelt a bankok a kereskedelmi-, és a magán szektorban egyaránt. Túlzás azt állítani, hogy a 2008-as válsághoz hasonló helyzet felé közeledik az Egyesült Államok, azonban a bankszektorra még ráteheti a bélyegét a fennálló szituáció.
Továbbá az FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation), a Federal Reserve, és az amerikai kormány is sokkal nagyobb figyelmet fordít a bankok biztonságos működésére, a becsődölt SVB betétesei is mind ki lettek mentve, nem vesztették el a pénzüket. Igaz azonban, hogy a kormány szerint a kimentés csak egyszeri eset volt, de ezzel is viszonylag le tudták csillapítani a félelmeket. A piac által várt kamatpálya is rendkívül megváltozott, a csőd előtti előrejelzések szerint a jegybank még emelt volna a kamaton és az év végéig nem csökkenti azt. A csőd után viszont teljesen megváltozott a helyzet, jelenleg a piac vagy a kamatszint megtartását, vagy még egy utolsó 25 bázispontos emelést árazott be, azonban az év végére már túl lenne az USA egy kamatcsökkentésen is. Ez mutatja, hogy a befektetők abban hisznek, hogy a Fed óvatosabban hoz döntéseket, és inkább megkockáztatja az infláció lassabban való letörését, annak érdekében, hogy a pénzügyi stabilitás fennmaradjon.
Milyen a magyar helyzet?
A hazai helyzetről Balogh Lászlót, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjét kérdeztem. Elmondása szerint Magyarországon szerencsére nem kell jelen helyzetben hasonló problémáktól tartani a kereskedelmi ingatlanok esetében, mint az Egyesült Államokban:
A fő kihívás a személyes lakások piacán van jelen, mivel a rendkívül magas alapkamatnak köszönhetően sokkal drágább hitelből lakást, vagy házat venni. Ez a kereslet nagymértékű visszaesését eredményezi, amitől az eladók kénytelenek csökkenteni az ingatlanárakat. A kérdés tehát, hogy mikor kezdi el csökkenteni az alapkamatot az MNB, amely viszont az infláció alakulásától függ.
A fizetésképtelenné váló hitelfelvevők számának megemelkedésére nem kell számítani. 2015-ben bevezetésre kerülő adósságfék szabályozásnak köszönhetően maximalizálva lett az az érték, amelyet jövedelemarányosan a hitelfelvevő havonta fizethet, ez mérsékli az ügyfelek eladósodottságát. Valamint minél hosszabb időre fixálja a hitelét az adott ügyfél, annál jobban terhelhető az a vagyonra. Ennek eredményeként az idén lejáró hitelek még kisebb arányban vannak a vagyonra terhelve, ezért sem kell tartani a fizetésképtelenségtől.
A cikk szerzője Bary Félix, az EVK Szakkollégium tagja.
Túl vagyunk a Nagy Tavaszi Bankpánikon?
Túl vagyunk a pánikon, vagy mélyebb és rendszerszintű problémák vannak kibontakozóban a bankszektorban az SVB csődje óta? Milyen hatása lehet a történteknek a különadók óta egyébként is döcögő magyar bankrendszerre? Kell még félni a bankrészvényektől vagy eljött az ide az óvatos vásárlásoknak? Interjú Karácsony Tamással, a HOLD Alapkezelő portfóliókezelőjével és „bankspecialistájával”.
Ez egy véleménycikk, amely nem feltétlenül tükrözi a HOLDBLOG szerkesztőségének álláspontját.
JOGI NYILATKOZAT
A dokumentumban foglaltak nem minősülnek befektetési ajánlatnak, ajánlattételi felhívásnak, befektetési tanácsadásnak vagy adótanácsadásnak, befektetési elemzésnek, az abban foglaltak alapján a HOLD Alapkezelő Zrt.-vel szemben igény nem érvényesíthető, azokért a HOLD Alapkezelő Zrt. felelősséget nem vállal. A tájékoztató nem teljeskörű, csupán figyelemfelhívás célját szolgállja. Jóváírás pontos részleteiről tájékozódjon hirdetményünkben.