Hitelből állampapír: még ez is elcsesződhet…

Egyre nagyobb hírverést kap az a helyzetszülte konstrukció, hogy „szabad felhasználás” célú 10 éves fix kamatozású ingatlanfedezetes kölcsönt vesz fel valaki és azt magasabb kamatozású állampapírba helyezi.

A Telex és Bankmonitor is részletesen foglalkozott-foglalkozik a témával.

Kellemes meglepetésemre a húsvéti rokonlátogatásoknál is előkerült a téma, örömmel láttam, hogy rokonaimat is foglalkoztatja ez a viszonylag kis kockázatú pénzszerzési lehetőség, ugyanakkor azokon a megjegyzéseken felszisszentem, amikor azt állították, hogy ez gyakorlatilag egy kockázatmentes, vagy nagyon kis kockázatú ügylet.

Ha az „egyéb dolgok” – melyeket ki nem mondva, de alapul véve – jól alakulnak, és fegyelmezettek is vagyunk, akkor valóban, viszonylag kis költséggel és viszonylag kevés munkával kereshetünk pénzt.

Mégis mennyi pénzt?

Saját (inflációs) várakozásaim szerint az első évben körülbelül 6 százalékot, a második évben körülbelül 9-10 százalékot lehet majd keresni ezen az ügyleten, de ismétlem, ezek a saját várakozásaim.

Ha a mai lakásárakat vesszük alapul és az értékbecsült érték körülbelül 70 százalékát kapjuk meg kölcsönbe, akkor egy „átlagos” budapesti használt lakás esetén kölcsön kapott körülbelül 50 millió forinton 2 év alatt nagyjából 7-8 millió forintot lehet keresni, ami elég nagy összeg ahhoz képest, hogy mennyit kell érte tenni és milyen költségek jelentkeznek a kölcsön felvételekor, valamint elég nagy összeg a hétköznapi „átlagos” munkabérekhez képest is.

De ez a profit elég nagy összegű ahhoz, hogy ellentételezze a kockázatokat, melyek akkor jelentkeznek, ha rosszra fordulnak a dolgok?

Itt rögtön fel is kell hívjam a gyakorló és tapasztalt „pénzügyesek” figyelmét arra, hogy az átlagemberek, az ebben gyakorlatlanok számára egy kölcsön felvétele, értelmezése, az adósság megélése, az adminisztráció intézése egészen mást jelent, mint nekik.

Abban a körülbelül 5 hétben ugyanis, amíg a teljes igénylési és folyósítási ügymenet zajlik, egy, az ilyen ügyintézésekben gyakorlatlan személyt komoly stressz ér, és utána sem lesz teljesen nyugodt egészen addig, amíg le nem zárja az egész ügyletet.

Ez jelentős hatással lesz az életére, mert befolyásolja a gondolkodásmódját, általános életérzését, főleg akkor, ha már vannak negatív tapasztalatai korábbról hasonló ügyek folytán, vagy csak olvasott róluk, vagy hallott róluk rokonoktól, barátoktól, ismerősöktől.

Nem tudom például, hogy hányan olvassák át értő figyelemmel teljesen a kölcsönszerződést és a jelzálogszerződést, pedig ezekben részletesen van szabályozva számos olyan kimenetel, amire alaphelyzetben egy gyakorlatlan hitelfelvevő nem szokott gondolni.

Ebben a bejegyzésben azt veszem alapul, hogy valaki egy olyan lakásra vesz fel kölcsönt, amiben ő maga is lakik a családjával. Ebben az esetben a lakott lakás a kölcsönügylet fedezete, azaz, ha bármi rosszul alakul, akkor a bank – más alternatívák hiányában – a család által lakott lakásból elégíti ki igényeit.

De ha megvan a kölcsön összege állampapírban, akkor mégis mi baj történhet?

Vegyük például mindjárt azt az esetet, hogy az adós (vagy az adósok) meghalnak! Ebben az esetben nem azonnal jelentkezik a bank a kölcsönért és természetesen nem veszik el a befektetés sem, de a közjegyzői eljárás sem 2-3 hónap szokott lenni manapság, hanem lényegesen több, és ha az örökösök nem felnőttek, vagy nem elég gyakorlottak (hogy például a megfelelő helyen, helyesen kérdezzenek és érdeklődjenek), vagy nincs plusz megtakarításuk az ő nevükön és nem tudják havonta befizetni a törlesztőrészletet, és nem tudnak a bankkal érdemben tárgyalni, akkor elég kényelmetlen szituáció állhat elő.

Azt nem állítom, hogy például ebben az esetben elveszik a lakott lakás, de azt állítom, hogy sok fejtörést és nagy stresszt fog okozni a meglevő kölcsönügylet kezelése az örökösök számára, amikor amúgy is sok és váratlan, örökösödéssel kapcsolatos teher jelentkezik majd megrendült lelki állapotukban.

Vannak akkor azok a helyzetek, melyek abból fakadnak majd, hogy az ingatlanon jelzálogbejegyzés van. Alapesetben az emberek nem adják-veszik sűrűn az általuk lakott ingatlanokat, de ha mégis, ekkora (kimaxolt) jelzálogteherrel ez lényegesen problémásabb.

Házastársaknál az is probléma lehet, ha a kölcsönügylet ideje alatt esetleg válásra kerül a sor, akkor a fennálló kölcsönügylet és a bejegyzett jelzálogteher egyáltalán nem könnyíti meg az egymás közötti elszámolást, a megegyezést.

A kölcsönből megvásárolni szándékozott állampapírok körülbelül 4 vagy 7 éves futamidejűek általában, hiszen többnyire a prémium magyar állampapírról, hétköznapi nevén inflációkövető államkötvényről van szó. (Ennek a papírnak jelezhető előre nagy valószínűséggel a kamata a következő két évre.)

Azok a tájékoztatások, melyeket láttam/olvastam, mindegyike rendesen felhívja a figyelmet arra, hogy a kölcsön és a befektetés pénzáramlása eltér egymástól futamidő közben.

Egy nagy összegű kölcsönnek a hétköznapi munkabérekhez képest nagyon nagy összegű a havi törlesztőrészlete is. Akinek nincs az induláskor ezzel összemérhető, nagyobb összegű megtakarítása, annak az első évben (az állampapír első kamatfizetéséig) különösen ügyelnie kell arra, hogy a folyósított kölcsönből az első év havi törlesztőrészleteire tegyen félre pénzt.

Nagyon egyszerűnek hangzik, de valójában messze nem annyira egyszerű az, hogy minden hónapban, minden élethelyzetben pontosan, időben ott kell tartani a megfelelő összeget a számlán, hogy a bank levehesse onnan.

A kölcsön kamata most valóban „csak” 9-10 százalék körül van, ami lényegesen kevesebb, mint az említett állampapír várható hozama, de önmagában nem kevés. Abban a pillanatban, amikor nagyjából 10 százaléknál kisebb lesz a befektetés várható hozama (két év múlva?), az adósnak el kell gondolkodnia azon, hogy visszafizesse-e a (20 évre felvett, de 10 évig fix kamatozású) kölcsönét.

Ha megvan a pénz a befektetésben, akkor vissza kell váltani a befektetést és elő kell törleszteni a kölcsönügyletet.

Az inflációkövető állampapír esetében az államkincstár jelenleg 1 százalékos árrést alkalmaz, azaz, jelenleg ennyit veszít valaki, ha visszaváltja prémium állampapírját az államkincstárban, de a kereskedelmi bankokban jelenleg is nagyobb ez az árrés.

Ez az 1 százalék – ahogy azt szinte mindenki közli is – nincs garantálva, bármikor változhat (inkább növekedhet), ami változás esetén csökkenteni fogja a nyereséget.

Megtörténhet az is, hogy például napi vagy személyi visszaváltási limiteket vezet be a kincstár. Elsőre talán hihetetlennek tűnik ez, de épp januárban történt hasonló eset, hiszen év elejétől a legújabb inflációkövető kötvényeket sorozatonként legfeljebb kétszázötven millió forintért lehet megvásárolni (Értékesítési Korlát).

Az államkincstár vonatkozó internetes oldalán az adott állampapírtípusok táblázata alatt, az apróbetűs részen pontosan meg vannak határozva már jelenleg is a forgalmazásra vonatkozó limitek.

Normális piaci helyzetben, amikor a folyamatok nagyjából egyensúlyban vannak, valószínűleg nem éri majd kellemetlen meglepetés a befektetőket. Olyan esetben azonban, amikor például drasztikusan csökken majd az infláció és emiatt a most rendkívül népszerű inflációkövető állampapír hozama is drámai mértékben csökken majd és mindenki futamidő közben, a harmadik évnél vissza szeretné váltani a vásárláskor 4 vagy 7 éves futamidejű állampapírját, akkor én könnyen el tudom képzelni azt, hogy a kincstár változtatni fog az árrésen, vagy megváltoztatja a fenti limiteket, vagy új típusú limiteket, új szabályokat vezet be. (De az is lehet persze, hogy minden marad úgy, ahogy most van.)

Ezekben a helyzetekben azonban igazán nagy kár várhatóan azért nem éri majd a kölcsönből befektetőt, hiszen a befektetés teljes egészében megvan és két nagyon jól kamatozó év kamata is megvan.

Mi van azonban akkor, ha a kölcsönfolyósítást követő két évben valami olyasmi történik, ami arra készteti a befektetőt, hogy vegye ki az állampapírból a pénzt (vagy be se tegye) és fektesse be, költse el máshogy?

Nagyon fegyelmezettnek kell lenni ahhoz, hogy a következő években egy kölcsönből állampapírba fektető személy ne engedjen semmilyen nagyon nyereségesnek tűnő csábításnak.

Itt arra gondolok, hogy bárki esetében megjelenhet egy olyan helyzet, amikor a (spontán) döntés pillanatában egy-egy rendkívül kedvezőnek tűnő devizaárfolyamon, vagy részvényárfolyamon, vagy bármilyen eszköz nagyon kedvezőnek tűnő árán az adós elkölti a kölcsönt vagy a kölcsönből vett állampapírt (vagy ezeknek egy részét).

Két szakasza van az ilyen eseteknek:

– Az első szakasz az, amikor ténylegesen kilép a tervezett útról a befektető,

– a második pedig az, amikor a kitérés után nem lép vissza a tervezett útra, hanem marad a kockázatos úton.

Előfordulhat ugyanis, hogy az első lépés rövid távon helyes és valóban megérte visszaváltani az állampapírt és megvenni olcsón a részvényt, a devizát vagy éppen a lakást stb.

A gond a második szakaszban jöhet el, amikor újból és újból döntést kell hozni, hiszen természetszerűleg ezek a folyamatosan (spontán) keletkező befektetési döntések nem lehetnek mind sikeresek. Viszont, ha az ember kölcsönből fektet be, akkor teljesen máshogy éli meg a veszteséget, sokkal nagyobb a döntési súly, sokkal nagyobb a stressz, sokkal jobban fáj a kudarc, és ez általában jelentősen befolyásolja a középtávú sikerességet negatív irányba.

Egy viszonylag kis kockázatú, ehhez képest megfelelő, szolid hozamú befektetésből így lehet egy kölcsönből vállalt nagy kockázatú és kudarcos befektetés, amikor az elszámoláskor jobb esetben csak az derül ki, hogy a befektető megfutotta a nagy köröket, de igazából nem nyert semmit, rosszabb esetben az derül ki, hogy ha vissza akarja fizetni a kölcsönt, akkor egyéb megtakarításaihoz is hozzá kell nyúlnia, ezek hiányában pedig már tartósan is nagyobb gondok jelentkezhetnek, a rossz irányú folyamat legvégén pedig ott van a lakott ingatlan tervezetten egyáltalán nem szándékolt, kényszerű eladása a pozíciók zárása érdekében.

Nem vitatom, hogy utóbbi esetekben a döntéshozót valóban jó szándék vezérli, még csak mértéktelennek vagy kapzsinak sem nevezném (persze ez függ a vállalt kockázat mértékétől is), mert ha igazán jól sikerülnek a dolgok, akkor a sikeres kockázatvállalással tényleg nagy pénzt lehet keresni. (De ekkor tényleg tartósan kell sikeres döntéseket hozni, és erre csak kevesen képesek…)

Ugyanakkor vannak azok az esetek, amelyek könnyen nevezhetők őrültségnek.

Amikor egyszerűen csak elköltik a kölcsönből rendelkezésre álló összeg egy részét olyan dolgokra, amelyekből nem lesz majd megtérülés, vagy elköltik olyan dolgokra, melyeket aztán nem tudnak majd megfelelő áron eladni, és nem tudják belőlük visszaszerezni az elköltött pénzt.

Ezek a költések tipikusan lehetnek drága utazások, cipők, ruhák, mindenféle élményvásárlások, de akár ismerősök, rokonok támogatása, esetleg baráti/rokoni kölcsönök nyújtása (melyeket persze soha senki nem fizet vissza), üzletekbe társulások, „kiváló” ötletek/vállalkozások megvalósítása stb.

Hogy mennyire életszerű lehet az ilyesmi, gondoljunk csak például a lottónyertesek történeteire (a nagy és gyors pénzvesztésekre), vagy akár a gyakorlott spekulánsok óriási veszteségeire.

Végül érdemes azt az esetet is mérlegelni, amikor a fedezetül nyújtott ingatlannal történik valami és ezért a bank fedezettsége jelentősen csökken, és ezt a bank felismeri és lép.

Mi van akkor például, ha jelentősen csökkennek az ingatlanárak és a bank pótlólagos fedezetet kér az adóstól, aki közben „okosba” fektette a pénzét, amihez „éppen akkor” nem tud nyereséggel hozzányúlni és nincs másik ingatlan, amit fedezetbe lehet tenni.

Biztos vagyok benne, hogy vannak még olyan esetek, amelyekre most én sem gondoltam, de a fentiekből is már jól látszik, hogy ezek a népszerű ügyletek könnyen válhatnak nagy kockázatúvá, érdemes tehát higgadtnak és fegyelmezettnek maradni.

JOGI NYILATKOZAT

A dokumentumban foglaltak nem minősülnek befektetési ajánlatnak, ajánlattételi felhívásnak, befektetési tanácsadásnak vagy adótanácsadásnak, befektetési elemzésnek, az abban foglaltak alapján a HOLD Alapkezelő Zrt.-vel szemben igény nem érvényesíthető, azokért a HOLD Alapkezelő Zrt. felelősséget nem vállal. A tájékoztató nem teljeskörű, csupán figyelemfelhívás célját szolgállja. Jóváírás pontos részleteiről tájékozódjon hirdetményünkben.