Az ingatlanoknak Magyarországon hagyományosan stabil helye van a befektetési portfoliókban. Az elmúlt időszak eseményei azonban alapvetően átrajzolták a piaci trendeket, ami számos kérdést vet fel. A jelenlegi inflációs környezetben is képes reáleszközként viselkedni az ingatlan? Mire érdemes számítani a hazai piacon a következő 3-5 évben? Hogyan alakulhatnak a lakásárak?
A HOLDBLOG olvasóinak kérdéseire Maróti Ádám, a HOLD Alapkezelő részvényelemzője válaszol.
„Ingatlan, mint reáleszköz magas inflációs környezetben?”
Befektetési szempontból az ingatlanokra cash flow termelő vagyonelemként érdemes tekinteni. Ekkor pedig a bérleti díjak átárazódási képessége határozza, meg hogy az ingatlanok mennyire tudnak reáleszközként viselkedni egy magas inflációs környezetben. Sok ingatlantípus (például irodák) esetében az inflációval indexált bérleti szerződések jellemzőek a piacon. Tehát a bérbeadók automatikusan az infláció mértékével tudjak emelni a bérleti díjaikat. Azonban indexált szerződések hiányában a mostani nehéz gazdasági körülmények között könnyen előfordulhat bármelyik ingatlan típusnál, hogy a bérbeadó nem tudja az árszínvonalromlás mértékével növelni a bérleti díjakat és ekkor az ingatlanok már kevésbé tudnak reáleszközként viselkedni.
Természetesen – mint minden befektetési eszköz esetében – itt sem hagyhatjuk ki a képletből, hogy milyen árazási szinten döntünk a vétel mellett. Ha egy túlárazott ingatlan kerül a portfóliónkba, akkor hiába tudjuk az infláció mértékével növelni a bérleti díjakat a befektetésünk nagy eséllyel nem jelent majd megfelelő védelmet az infláció ellen.
„Mik a hazai ingatlanpiac középtávú (3-5 év) kilátásai? Mikorra normalizálódik a jegybanki alapkamat és az ingatlanhitelezés mikor indul be újra?”
Az egyes ingatlanpiaci szegmensek nagyon másképpen viselkedhetnek a következő években. Az irodák esetében a távoli munkavégzés elterjedése miatt tovább nőhetnek az üresedési ráták. Míg az online vásárlás egyre nagyobb térnyerése a bevásárlóközpontok strukturális kilátásait rontja. A kereskedelmi ingatlanok közül a logisztikai parkok jövőképe alakul a legkedvezőbben, mivel ez a szektor lehet a nagy nyertese a re-/onshoring trendnek és az e-kereskedelem térnyerésének is.
A lakáspiacot nem érintik a fentiekhez hasonló strukturális változások. Ugyanakkor a reálbérek csökkenése és az emelkedett kamatkörnyezet a lakáspiaci kereslet zsugorodását eredményezte, amely az árak csökkenéséhez vezetett nominális és reálértelemben is. Ez a trend csak akkor tud megváltozni, ha az általános kamatkörnyezet mérséklődik és újraindul az ingatlanhitelezés is. Az MNB viszont csak akkor tud érdemben lazítani a monetáris kondíciókon, ha az infláció számottevő lassulását tapasztalja. Azonban a gazdaságtörténelmi tapasztalatok szerint ilyen emelkedett inflációs környezet letörése hosszú évekig is eltarthat. Ez pedig hosszabb távon nyomás alatt tarthatja a hazai lakáspiacot.
„Lakáspiaci kilátások Európa nagyvárosaiban, Budapesttel összehasonlításban.”
A tavalyi évben elszálló inflációra a jegybankok a monetáris kondíciók szigorításával válaszoltak Európa-szerte. Ez megtörte a lakásárak hosszú évek óta tartó emelkedését és 2022 végén már a lakásárak csökkenését lehetett tapasztalni számtalan európai országában. Az előttünk álló időszakban viszont sokkal inkább eltérő irányokra lehet számítani a monetáris politikában, attól függően, hogy az EKB, illetve a többi európai jegybank mennyire gyorsan tudja a jegybanki cél közelébe terelni az inflációt. Másképpen fogalmazva: mikor tud elkezdődni az általános kamatszint csökkenése az eurózónában és a monetáris unión kívüli többi európai országban.
Ez pedig eltérő dinamikákat eredményezhet a lakásárak változásában Európa nagyvárosaiban a következő egy-két évben. Emellett hosszabb távon leginkább a lakásárak jövedelmekhez viszonyított szintje jelenthet támpontot, hogy egyes városokban inkább a lakásárak növekedésére vagy csökkenésére érdemes számítani.
JOGI NYILATKOZAT
A dokumentumban foglaltak nem minősülnek befektetési ajánlatnak, ajánlattételi felhívásnak, befektetési tanácsadásnak vagy adótanácsadásnak, befektetési elemzésnek, az abban foglaltak alapján a HOLD Alapkezelő Zrt.-vel szemben igény nem érvényesíthető, azokért a HOLD Alapkezelő Zrt. felelősséget nem vállal.