A Marchetti konstansnak hála, tudjuk, hogy az infrastrukturális fejlesztéseket követően nem a városi közlekedés javul, hanem a város területe növekszik. A megfigyelés a közgazdaságtan alapfeltéveseivel is összefügg: a racionális egyén mindig lehetőségeinek határán operál, azaz teljességében kihasználja az általa elérhető forrásokat. Amennyiben az elérhető források bővülnek – teszem azt a technológiai fejlődésnek hála a repülőgépek kevesebb üzemanyagot fogyasztanak egységnyi úton, így az egy tank kerozinnal megtehető út bővül – úgy az iparág messzebbre és többet fog repülni. Hasonlatosan, ha kétszeresére bővítjük a sávok számát az utakon, úgy kétszer annyi forgalom fogja azt használatba venni, városunkat kétszer annyian tudják felkeresni adott idő alatt.
Az infrastrukturális fejlesztéseknek hála, mára már rengeteg urbánus megarégió alakult ki a világ legkülönbözőbb pontjain, melyek együttesen a globális GDP 80 százalékát adják. Óriási gazdasági lábnyomukat a piaci méretük kihasználásának, az agglomerációs gazdaságnak és gazdasági gravitációjuknak, a földrajzi elhelyezkedésből és a magasan képzett munkavállalók növekvő koncentrációjából származó előnyöknek köszönhetik. A gazdaság gerincét, és sokszor agyát és szívét is adó urbánus régiók fejlődése így hosszú távon a gazdaságok egyik legfőbb érdeke, azonban rövid távon épp a városok terjedésének fázisa tartja lázban a piacokat.
A jelenség az amerikai régiós bankválsággal, illetve az ahhoz kapcsolódó CRE (commercial real estate – azaz kereskedelmi ingatlan) -eszközökkel hozható összefüggésbe. A történet rövid verziója körülbelül így hangzik: a Covid-lezárások alatt az emberek otthonról kényszerülnek dolgozni, melynek kényelmi előnyeit igyekeznek megtartani a lezárások után is.
Így a korábbi irodaközpontok már csak részlegesen vannak kihasználva, a cégek csökkentik a bérelt irodaterületet, így az üzemeltetők bevételtől esnek el.
Az üzemeltetők ugyanakkor hitelből (is) finanszírozzák működésüket, melynek egy tetemes részét olyan amerikai régiós bankok nyújtottak, akiknél az ügyfélbetétek szintén nagy része a betétbiztosítási kereten kívül esik. A betétesek így attól tartva, hogy a bank kénytelen veszteségeket leírni – részben az eszközök nem teljesítése, részben azok átárazódása miatt a magasabb kamatkörnyezetben – elkezdik kivonni betétjeiket, ami így klasszikus bankrohamot idézett elő több esetben a tavasz folyamán. Jelenleg a nem realizált veszteségeken túl ezekre az ingatlanpiaci hitelekre fókuszálnak az elemzők.
Az idegesség némileg érthető: a home office és hibrid bejárás mellett nem csak az irodapiac, hanem az arra épülő egyéb kereskedelmi struktúrák – városi edzőtermek, éttermek, bárok, szálláshely szolgáltatók stb. – mind piacot veszítenek.
Ugyanakkor a fenti urbanizálódás folyamatában az internetes munkavégzés felfogható egyfajta urbánus infrastrukturális fejlesztésnek: ha egy héten 5 órát tudok munkába járassál tölteni, de már heti háromszor kell csak bemennem, akkor az egyszerű matek szerint 66 százalékkal messzebbről is be tudok járni a munkahelyemre, összességben ugyan annyi időt eltöltve a forgalomban. Ez újfent a városok kiterjedéséhez vezethet, épp úgy, mintha egy gyorsvonat útvonalat építenének a szomszédságba. Mint minden infrastrukturális fejlesztésnek, ennek is meglesznek a maga vesztesei (például két megálló közötti üzletek a vonatnál, belvárosi kávézó a távmunka esetében), és nyertesei (például külvárosi kávézók).
A gazdasági gócpontok és útvonalak átrendeződése szinte mindig zavarokkal jár, ugyanakkor az átrendeződések mögött meghúzódó piaci mozgatórugó hosszabb távon segíti a gazdasági fejlődést. Jelenleg, ha lehet hinni az irodalomnak, ez a városi ingatlanárak normalizálódása, megfizethetőségük javulása, egyenlőtlenségek csökkenése, illetve a világgazdaságot meghatározó megarégiók további fejlődésében csapódhat le.
Az amerikai kereskedelmi ingatlanok nem túl rózsás helyzete
Rengeteg befektető és elemző figyelme most a bankszektorra szegeződik, azonban a tengerentúlon egy még újabb kihívás ütötte fel a fejét, ami akár további problémát is okozhat; a kereskedelmi ingatlanok helyzete.
JOGI NYILATKOZAT
A dokumentumban foglaltak nem minősülnek befektetési ajánlatnak, ajánlattételi felhívásnak, befektetési tanácsadásnak vagy adótanácsadásnak, befektetési elemzésnek, az abban foglaltak alapján a HOLD Alapkezelő Zrt.-vel szemben igény nem érvényesíthető, azokért a HOLD Alapkezelő Zrt. felelősséget nem vállal.