Az európai és amerikai lakóingatlanok piacán tartósan és trendszerűen folytatódhat az áremelkedés, amelyet idegtépően megakasztott a tavalyi év első felében a pandémia. A kiszámíthatatlanságot az teszi kiszámíthatóvá, hogy egyrészt globális közvélekedés szerint minden területen jön valamiféle, de nem tartós infláció, ilyen esetben jobb a pénzt ingatlanban tartani, másrészt főként Amerikában és Nyugat-Európában drámaian növekedett az elmúlt másfél évben a háztartások készpénzállománya, harmadrészt a politikának, a jegybankoknak, a közvéleménynek és a gazdaságnak egyaránt közös érdeke a kamatok beláthatatlan időn át való alacsonyan tartása, ami kedvező az ingatlanbefektetések számára. Mindezt részletezi a Zoopla, a világ vezető ingatlanpiaci platformjának kutatási vezetője, Richard Donnell.
Zentai Péter: Helyesen ítélem meg, hogy világszerte megbolondította, kiszámíthatatlanná, zűrzavarossá tette az ingatlanpiacokat a járvány? Ahogy a többi befektetési eszköz piacán is, a lakások, házak, irodák terén is – már a Covid globális terjedésének felismerésének pillanatától kezdve – tartósságot, szisztémát nélkülöző fel- és lemenetelek követték egymást össze-vissza.
Most épp mi a globális trend, egyáltalán van-e ilyen?
Richard Donnell: Nem bölcs dolog – a jelenlegi időszakban pedig végképp hibás – összemosni a klasszikus befektetési eszközök és az ingatlanok piacát. Ez utóbbi mondjuk a részvényekkel, a kötvényekkel, a műalkotásokkal, az arannyal ellentétben emberek milliárdjainak közvetlenül az életéről, egzisztenciájáról is szól. Merthogy valahol laknunk kell…
A pandémia és a lakás-lakhatás közötti összefüggés nem csekély részben valóban szerves, természetszerű. Ezzel szemben a pandémia és minden egyéb befektetés viszont jellemzően gazdasági, pénzügyi, részben erősen spekulatív módon kapcsolódik egymáshoz. Ugyanakkor tagadhatatlan, nyilvánvaló, hogy elsősorban az irodai ingatlanpiac, de részben a lakáspiac alakulása az utóbbi másfél évben szintén a világjárvány gazdasági, pénzügyi, politikai befolyása alá is került.
Fókuszáljunk ez utóbbira. Igazam van, vagy sem abban, hogy nincs igazi, tartós trend az ingatlanpiacokon?
A szakértők nagy része nem ért egyet Önnel. Abban persze egyetértünk mindannyian, hogy 2020 elejétől pár hónapon át a pandémia körüli tudományos, politikai bizonytalanságokat messzemenően visszatükrözte a befektetői hozzáállások zűrzavarossága.
Az ingatlanpiacok egyrészt lebénultak, nyár elejére pedig a korábban legdrágábbnak számító európai és amerikai, ázsiai nagyvárosokban, különösen az addig legkeresettebb belső negyedekben, áresés indult be. És valóban, konszenzus kezdett kialakulni őszre a tekintetben, hogy a nagyvárosok divatjának befellegzett és megkezdődik a külvárosokba és a városoktól nem túl messzire eső vidéki kistelepülések ingatlanpiacainak virágzása.
Mindent egybevetve azonban abban igaza van, hogy a tavalyi év nagy részében az egészségügyi rendszer esendősége, túlterheltsége, néhol bénultsága, a lezárások rendszertelenségei, a távmunka előtérbe kerülése összességében kisebb-nagyobb zűrzavart, majd – a nemzetgazdaságokban párhuzamosan zajló – ingatlanpiaci recessziót vetített előre.
Nálunk Magyarországon, de másutt is Közép-Kelet-Európában továbbra is félelmet tapasztalni. Nem folytatódik az áremelkedés, mintha csökkennének a lakbérek, a nagyvárosok belső részei – az üzletek, kávézók, vendéglátóhelyek, mulatók, kocsmák tönkremenetele, a turisták hiánya miatt – lehangolóak, megtépázottak… Mi a helyzet a nagyvilág többi, ingatlanpiaci szempontból fontos helyszínén?
Kelet-Európában, de például Németországban is, az ingatlanárak olyan mértékben robbantak az utóbbi néhány évben, hogy járvány nélkül is bekövetkezett volna ez a leállás, lassulás, árkorrekció. A lakbér stagnálás, csökkenés pedig nem kelet-európai sajátosság, hanem a telítettséggel függ össze, a turisták elmaradása nyomán felszabadult milliónyi kisebb lakás egész Európában, amelyeket most hosszú távra próbálnak kiadni azok, akik eddig a turizmusból éltek. A viszonylagos túlkínálattal függ össze – például az Egyesült Államok, Kanada, Nagy Britannia, Ausztrália, Új-Zéland, Spanyolország, Olaszország – turistákat és élenjáró gazdasági szereplőket magukhoz vonzó divatos nagyvárosaiban a lakbérek némi csökkenése.
De ez például Berlinre vagy több más nyugat-európai nagyvárosra egy pillanatra sem volt igaz. A tehetősebb nyugati, általában európai és kínai, dél-kelet-ázsiai, közép polgárság, a korábbi évtizedekben összespórolt pénzeit lakásba fektető nagyszülők, a roppant alacsony kamatok mellett még mindenféle lakásvásárlási támogatásokban is részesültek. Köztük a harminc-negyven évesek összességében milliónyi második otthont vettek. Spekulációból, magáncélból, teljesen mindegy a motiváció. Mindezt a fejlődést reflektorfénnyel világította be a járvány körüli gazdasági őrület.
Túlkínálat a bérbeadási piacon, de (ha egyáltalán tényleg igaz) újabb lakásvásárlási őrület lett úrrá a briteknél, az amerikaiaknál, és ez gyűrűzik tovább Németországba, a Benelux államokba, Skandináviába…
Abszolút igaz!
Pánik ez, vagy fenntartható állapot?
A szakértői többség tartósnak véli a jelenleg kialakulóban lévő trendet.
A járványt követő, a mindennapok életét jellemző zűrzavaros állapotok a nyugati világ egészében jellegzetesen megszűnőben vannak. A bizonytalanságokból fakadt buborékok a tőzsdéken is kipukkanni látszanak. Az ingatlanok iránti kereslet néhol, elsősorban némely amerikai és brit városban, régióban tényleg pánikszerű jelenleg. A vásárlási láz tendenciaszerűen emelkedik, sok helyütt átlagosan egyetlen hét alatt elkelnek a meghirdetett ingatlanok. Megint visszatér az érdeklődés a városok belső részei iránt, Párizsban, Londonban, New Yorkban és végül leglassabban Spanyolországban, Olaszországban. Portugália viszont például kilóg a dél-európai kedvelt lakóhelyek sorából, ott roppant gyorsnak – és talán mintaként szolgáló módon – látszik a visszarendeződés.
Saját összesítéseinkből is kitűnik, amit az OECD, a fejlett tőkés országokat tömörítő szervezet friss jelentése is erősen sejtet. Tudniillik, amint az utazás, az országhatárok teljesen felszabadulnak, akár komoly tempóban és nagyon is hamarosan folytatódhat az ingatlanpiaci boom az egész világon. Újra kezdődik az a megközelítés a vevők részéről, ami mindig is jellemző volt rájuk, hogy felkapják a viszonylag olcsóbb helyeket. A járvány okozta szemléletváltás is ürügyként szolgálhat ahhoz, hogy a vidéki, de a nagyvárosokból jól megközelíthető kisebb településeken kezdődjék magas házvásárlási láz.
A spekuláció mögöttes szellemiségét tehát a biztonságosabb, egészségesebb, nagyobb, levegősebb tér iránti várható kereslet növekedés szolgáltatja. Érthető. De most éppenséggel megint visszatér a városközpontok iránti érdeklődés is? Miért gondolhatja bárki, hogy mindezek a jelenségek tartósak?
Azért, mert az idei év első hónapjaiban már megfigyelhető az áremelkedés trendszerűsége anélkül is, hogy megjelentek volna a külföldi bevásárlók. Az a faktor hajtja az új vásárlási ciklust, hogy a nyugat-európai és az amerikai kormányok illetőleg jegybankok, példátlanul nagyvonalúnak mutatkoztak a lakossággal szemben. Mindenütt hitelmoratóriumokat rendeltek el, bürokratikus akadályokat bontottak le, nem engedték a bérlők tönkremenetelét. Emellett az egész lakosságnak, különösen a járvány által gazdasági-munkatevékenységükben lebénított embereknek, családoknak készpénzt osztogattak.
A kapitalista világban egyértelműen növekedtek a járvány alatt a megtakarítások, miközben a kisemberek, illetve középosztálybeliek százmilliói – mindent egybevetve – alig költöttek az elmúlt másfél évben. Ma ott tartunk, hogy – ez persze legelőnyösebb a közép- és a felső-közép osztálybelieknek, a gazdagokról nem is szólva – továbbra is minden idők legalacsonyabb kamata mellett, alacsony készpénzhányaddal, könnyű feltételek mellett lehet lakásokat, házakat vásárolni. A kamatok jelentős emelkedésére a jelek szerint sem a szakértői, sem az egyre gyarapodó potenciális vásárlói gárda nem számít. Hosszú távra berendezkedtek az emberek – legalábbis a nyugati világban – az alacsony kamatok bebetonozódására.
De hiszen minden cikk arról szól a médiában, hogy fenyeget mindannyiunkat az infláció réme…
Feltétlen logikát, racionalitást, egységesen bölcs és okos gondolkodást, ne várjon a piaci szereplőktől! Ilyenre sosem volt még példa és nem is lesz sohasem.
Az alacsony kamatszint tartóssága mellett egyébként milliónyi érvet hoznak fel közgazdászok és jegybankárok, bankárok. Az infláció kapcsán pedig az a fővonalbeli közvélekedés szakmai körökben, és ezt tükrözi a média is újabban, hogy ha lesz is infláció, az kérészéletűvé válik, mert a technológiai fejlődés újra és újra lenyomja.
Ezen túlmenően a racionalitás, az átfogó logikus gondolkodás hiánya mellett, az egyre tudatosabb kormányzati és főként jegybanki beavatkozások segítségével, nagy robbanások nélkül is tudnak előre menni a mindennapi gazdaság dolgai.
A lényeg, hogy világszerte az a stabilizálódni látszó közvélekedés, hogy hamarosan jön valamiféle infláció.
Az inflációs várakozás a viszonylag nagyobb készpénzzel bíró megtakarítók, a jó banki feltételeket igénybe venni szándékozók, illetve a spekulánsok és a gyerekeik, unokáik jövőjéről gondoskodni kívánó milliók körében óhatatlanul előhoz egy fokozódó érdeklődést az ingatlanpiac irányában. Ez néhol már látható, tapasztalható, néhol még nem. Az utóbbi évtizedek története viszont azt igazolja, hogy késésekkel, demográfiai sajátosságok beépülésével ugyan, de mindenütt a világban előbb utóbb úgy alakul az ingatlanpiac nagy általánosságokban, ahogy Nagy-Britanniában, Németországban és az Egyesült Államokban.