Kína. Ingatlanlufi. Durr

Az elmúlt években a brutálisan eladósodott kínai ingatlanfejlesztők fennmaradásának alfáját és omegáját jelentette a folyamatos gazdasági növekedés. A kínai gazdaság lassulásával, az ingatlanszektor telítődésével, illetve a decemberi Evergrande-csőddel felszínre kerültek egy hatalmas (becslések szerint a nemzetgazdaság 20-30 százalékát kitevő) szektor strukturális problémái, amelyek a keleti óriás egész gazdaságának fékezőernyője lehet, sőt nemzetközi vonatkozásban is igen komoly hatást válthatnak ki. Ha nem kezelik őket…

A probléma az, hogy az iparág 2000-es évek elején kezdődött fókuszával a folyamatosan növekvő árak és a fejlesztési, illetve a vásárlásokra szolgáló hitelek összege is elképesztően megnőtt (ezt fokozta a 2015-ben eltörölt 75 százalékos hitel-betét arány banki szabályozása). Hasonlóan a 2008-as válságot megelőző amerikai ingatlanbuborék fújódásához, az elmúlt években Kínában is nemzeti sporttá vált az ingatlanspekuláció, ami odáig fajult, hogy a meglévő lakások körülbelül 12 százaléka üresen áll jelenleg. Fenntarthatatlan lett az árszínvonal.

Ennek köszönhetően ideje volt, hogy a korábban olcsó hitelekkel megtámogatott ingatlanpiacon behúzzák a kéziféket – ez 2021-ben megtörtént. Kormányzati intézkedésekkel korlátozták a már túlzottan eladósodott fejlesztők hitelfelvevő képességét, melynek következtében azok képtelenek voltak folytatni a munkálatokat. Megszűnt a refinanszírozás lehetősége, mivel a projektek közötti jogszerűtlen tőkeátcsoportosítások következtében nem tudták befejezni a már megkezdett projekteket.

Erre a spirálra ráerősített az időben nem befejezett, de már részben kifizetett lakások jelzáloghitel-bojkottja, mint polgári engedetlenségi akció. (Valahol meg tudom érteni, ha másfél éve kifizettem a lakásomat, és végül azt mondják, hogy bocs, mégsem készültünk el vele!).

Nem túl kecsegtető adatok a visszaesés szemléltetéséhez:

• Októberben a kínai új lakások ára év per év alapon 1,6 százalékkal estek vissza. Ez a legmeredekebb zuhanás 2015 augusztusa óta, majd a novemberi 0,37 százalékos egyhavi mínusszal együtt pedig még mélyebbre kerültek
• A meglévő lakások árai pedig 16(!) egymást követő hónapja folyamatosan esnek, tavaly július óta 4,65 százalékkal lettek olcsóbbak
• Folyamatosan csökken a kereslet: egész évben hozzávetőlegesen 30 százalékkal kevesebb új lakást értékesítettek, mint 2021-ben

• Idén ingatlanfejlesztési célra átlagosan 26 százalékkal kevesebb hitelt nyújtottak a bankok

• Októberre közel 40 százalékkal kevesebb új lakás építésébe fogtak bele, és 20 százalékkal kevesebbet fejeztek be, mint egy éve, mellette 6 százalékkal visszaesett az építés alatt álló épületek száma

Ez a visszaesés a nyersanyagpiacra is negatív hatással lehet, ha hagyják kibontakozni. Kína fogyasztása az ipari fémek globális piacán valahol a teljes piac 40-70 százaléka között volt az elmúlt években, az ingatlanpiaci építkezésekhez köthető rész pedig a 5-20 százalékpont közé tehető (részei a 20 százalékos acélbeáramlás; 20 százaléka réz; további 9 százalék alumínium, hogy a legnagyobb részesedéseket említsem).

Érthető, ha egy ekkora szereplőnek radikálisan megváltoznak a keresleti kínálati viszonyai, az a világkereskedelem viszonyait, az nyersanyagárakat, emellett az export-import arányok változásából a devizaárfolyamot is befolyásolhatja, amely aztán a nemzetgazdaság további teljesítményét is alakítja.

Következményképp a hitelek bedőlését elkerülni igyekvő Kína a húzd meg, ereszd meg! játékot választotta, hogy mérsékelje a szektor visszaesésének átgyűrűző gazdasági hatásait, természetesen elsősorban nemzetgazdasági érdekekből. Erre vonatkozott az eladósodott szereplők hitelfelvételi korlátozásai (az ún. három vörös vonal a hitfelfelvételek esetén), ami helyesen a problémát megcélzott, ám a bemutatott piaci adatokból is következtetve nem túl jól megtervezett intézkedésnek bizonyult.

A harmadik negyedéves GDP-adatok között az egyetlen negatív tétel, mínusz 4,2 százalékos teljesítménnyel az ingatlanszektor – ez szemlélteti, hogy a nemzeti sportból idén inkább a kispad felé orientálódott a szektor.

Az idei évi ingatlanpiaci adatok tekintetében (és a nemrég ülésező kínai kormány kommunikációja szerint is) most az ereszd meg részhez ért a gazdaságpolitika a decemberi CEWC (itt beszélnek az ország vezetése a következő évi gazdasági irányultságáról) bejelentések szerint legalább a már kifizetett lakások átadását támogatni fogják, továbbra óva intve a szereplőket, hogy a „lakások nem a spekulációra vannak, hanem a lakhatásra”.

Az év nagy részében vergődő cégek esetleges bedőlése mellett a zéró Covid politika miatti gazdasági akadozások együttes hatását inkább érdemes elkerülni, minthogy egyszerre szakadjon rá a populáció több mint ötödének lakhelyéül szolgáló országra, így a járványkorlátozások feloldása is nagy segítségnek bizonyulhat a jövő évi gazdasági teljesítmény kapcsán.

Úgy fest, az elmúlt 20 évben fújódó lufit nem lehetett a végtelenségig fújni. A kérdés csak az, hogyan sikerül a lehető legkevesebb fájdalommal leereszteni.