Értelmezzünk együtt néhány ábrát! Tanulságosak. Kezdjük az elsővel, az a legkönnyebb. A lakásárak (használt lakás és átlagosan!) Budapesten (és az országban) másfél éve esnek. Talán a budapesti tégla árindex tartja magát, de csak ha az inflációt nem vesszük elő.
Ingatlanban tartani a pénzt az elmúlt másfél évben tehát pocsék befektetés volt, pláne a kockázatmentes PMÁP-hoz képest.
Söralátéten számolgatva ennyire pocsék:
- Ha valaki 2022 nyarán vett egy budapesti használt panellakást 50 millió forintért, az most 47 millió forintot ér.
- Ha akkor PMÁP-ot vett, az most 61 millió forintot ér. Azaz, ha várt volna másfél évet a vásárlással, most 30 százalékkal (61/47) nagyobb lakást vehetne.
És még nincs vége. Menjünk el egy kicsit Kínába! Furcsa hely, például az állam durván beavatkozik a lakáspiaci árakba. Kínában a lakosság azt hiszi, hogy az ingatatlanárak csak emelkedhetnek. Nem csoda, hogy ezt hiszi, az elmúlt 22 évben tízszereztek a lakásárak anélkül, hogy látványosan estek volna. És a tranzakciószám is velük nőtt.
Úgyhogy a lakosság úgy gondolta, nincs biztosabb és jövedelmezőbb befektetés, mint az ingatlan. Vették is ész nélkül… És az építőipar, illetve a bankszféra pedig ment velük. Tőkeáttétel mindenhol: lakosság, építőipari cégek, bankok. Ha esni kezdenek az ingatlanárak… Armageddon.
A kínai állam nem szereti az Armageddont – melyik szereti…? Úgyhogy betiltották az áresést – ársapka, csak fordítva. És ha egy ingatlanfejlesztő, akinek muszáj a hiteleit törleszteni, olcsóbban adna el néhány lakást, hogy pénzhez jusson? Nem adhatja. Árengedmény nélkül meg a lassan ébredező lakosság nem veszi.
Ezt látjuk az ábrán az elmúlt években: a tranzakciószám (azaz a vevők lelkesedése) megcsappant, az árak viszont rendíthetetlenek. Mi az eredő? Lassan becsődölő ingatlanfejlesztők, aztán bankok, amiket hol kimentenek, hol nem… de legalább a lakosság hiheti, hogy nem csökken a „biztos” és „jövedelmező” ingatlanbefektetés értéke. Ez a fontos.
Hogy mi a kulcsa az ingatlanpiac újraéledésének?
Nagyon hosszú pangás. Vagy az áresés legalizálása.
Most jöjjünk vissza Margyarországra az utolsó ábráért:
Mit látunk? Hogy az idei tranzakciószám*** várhatóan a 2014-es alatt lesz Magyarországon – csak a legnagyobb lakáspiaci recesszióban volt ennél alacsonyabb. Miért? Ld. Kína. Csak itt nem az állam szólt bele, hanem a lakosság. Károly nem fogja árengedménnyel eladni a lakást! Akkor se, ha sokkal jobban járna egy gyorsan és alacsonyabb áron eladott lakásból vett PMÁP-pal (részvényekkel… hogyisne!), mint várni 2-3 évet a vevőre. Úgyhogy az árak Magyarországon is csak kicsit esnek, cserébe a tranzakciók tűnnek el. Mi a megoldás? Ld. Kína. Hosszabb pangás, közben nem emelkedő lakásárakkal. Vagy gyors áresés.
***Az év végén az állami támogatások átalakítása miatt megnőhet a tranzakciószám. De az ilyen előrehozott tranzakciók legfeljebb az idei év kozmetikázására jók. Jövőre ezek a vevők hiányozni fognak.
JOGI NYILATKOZAT
A dokumentumban foglaltak nem minősülnek befektetési ajánlatnak, ajánlattételi felhívásnak, befektetési tanácsadásnak vagy adótanácsadásnak, befektetési elemzésnek, az abban foglaltak alapján a HOLD Alapkezelő Zrt.-vel szemben igény nem érvényesíthető, azokért a HOLD Alapkezelő Zrt. felelősséget nem vállal.