Hiába csökken az alapkamat, nem lesz olcsóbb lakáshitel 

A jegybanki alapkamat majdnem a felére, 13 százalékról 7,25 százalékra csökkent 2022 szeptembere óta Magyarországon. Elemzők június végére a 6,5-7 százalékos irányadó rátát is elképzelhetőnek tartják, ami visszatérést jelentene az infláció megugrása előtti szinthez. Vajon a lakáshitelek kamatai követik ezt a trendet? Ott is számíthatunk jelentősebb csökkenésre az elkövetkezendő hónapokban?

Ez a cikk eredetileg a VG.hu-n jelent meg.

A jegybanki alapkamat egy irányadó mutató, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ennyit fizet a kereskedelmi bankoknak a nála rövidtávra elhelyezett betéteikre. Közvetve tehát az MNB az alapkamat módosításával befolyásolni tudja a hitelkamatokat. Ez a kapcsolat azonban nem olyan gyors és közvetlen, hogy az alapkamat csökkentésével a lakáshitelek kamatai azonnal mérséklődni kezdjenek.  

Alapkamat helyett a BIRS a meghatározó 

A kereskedelmi bankok által nyújtott fix kamatozású lakáshiteleket a BIRS, azaz a Budapest Interest Rate Swap mutatóhoz árazzák. Ez az a referenciaérték, amely megmutatja, hogy egy évnél hosszabb futamidővel a bankok egymásnak milyen kamat mellett adnának hitelt, lényegében megadja tehát azt, hogy a lakáshitel gyanánt az ügyfeleknek folyósított pénz mennyibe kerül a bankoknak.

Amikor a hitelintézetek meghatározzák azt az ügyleti kamatot, amely mellett a lakáshitelt az ügyfeleiknek folyósítják, erre a forrásköltségre (a BIRS értékre) teszik rá a saját kamatfelárukat, ami a költségeiket fedezi és tartalmazza a hasznukat is az üzleten.

A BIRS nagyon szorosan együtt mozog az állampapírhozamokkal. Ennek oka némi egyszerűsítéssel az, hogy a bank ugyanazt a likviditást, amit hitelezésre fordít, állampapírba is fektethetné. Így mondhatjuk azt is, hogy a 10 éves BIRS, a 10 éves állampapírhozamtól függ, ami pedig áttételesen befolyásolja a 10 éves fix kamatozású lakáshitel kamatait.

A BIRS értéke nem közvetlenül az MNB által rövid időtávra meghatározott alapkamattól függ, hanem BIRS fixingek alakulásától, illetve – az előbbiek alapján – az állampapírhozamokat befolyásoló tényezőktől. 

Negatív kamatmarzsok

A BIRS fixingek a közelmúltban a legmagasabb értékeket 2022 őszén értek el. Ekkor az 5 éves BIRS 12,55 százalék, a 10 éves 10,75, a 20 éves pedig 10,49 százalék volt.

Az emelkedés olyan gyors volt, hogy azt a bankok nem is tudták lekövetni.

Az új kihelyezésű lakáshitel átlagkamata így 9 százalék környékén tetőzött. Előállt az a furcsa helyzet, amikor a lakáshitelek kamata alacsonyabb volt, mint a BIRS, negatív kamatmarzzsal hiteleztek tehát a bankok. Ez a helyzet viszonylag gyorsan helyreállt, de a korábbi kamatmarzsokat még nem érték el a bankok a lakáshiteleken, szinte alig keresnek ezeken a termékeken. Természetesen a prémium ügyfelek számára, ügynökök által elért egyedi kamatok jóval az átlagkamat alatt húzódtak, így ott szinte végig negatív tartományban volt a kamatmarzs.  

Ideiglenes kamatstop már két éve 

A piaci lakáshitelek rendszerét ráadásul a kormány alaposan megbolygatta azzal, hogy 2022 elején kamatstopot vezetett be előbb a változó kamatozású, maximum egy éves kamatperiódusú lakáshitelekre, majd ősszel az 5 évre rögzített kamatozású hitelekre is. Az intézkedés szerint az érintett jelzáloghitelek kamatlába nem haladhatta meg a 2021. október 27-én érvényben lévő szintet.

Az eredetileg mindössze fél évre meghirdetett intézkedést több alkalommal is meghosszabbították, legutóbb 2024 júliusáig. Május elején viszont Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter még mindig úgy fogalmazott, hogy akkor lehet kivezetni a kamatstopot, ha helyreáll a fogyasztás és beindul a gazdaság.

Ez arra utal, hogy akár további hosszabbításra is számítani lehet. 

A kamatstop mellett 2023 őszén megjelent egy új eszköz is, az önkéntes THM-plafon. A kormány felszólítására a bankok „önként” vállalták, hogy a lakossági lakáscélú hiteleknél a  teljeshiteldíj-mutatót (a THM-et) 8,5, majd 2024 januárjától 7,3 százalékos szinten maximálják. 

Jelenleg tehát a változó kamatozású és a maximum 5 éves kamatperiódussal felvett lakáshitelekre még él a kamatstop, a 2023 októbere után igényelt valamennyi lakáshitelre pedig a bankok által vállalt önkéntes kamatplafon van érvényben. Mivel a kamatplafon önkéntes, így előre eldöntött lejárati ideje sincs. Addig maradhat, míg a piaci kamatok beavatkozás nélkül is ez alá a szint alá kerülnének.

Milyen hatással jár a kamatstop és a kamatplafon? 

A maximális kamatot, illetve THM-et meghatározó intézkedések a jelenlegi piaci helyzetben minimálisra csökkentik a bankok lakáshiteleken elérhető nyereségét. Ha egy bank (a BIRS értéke alapján) 10 évre 6,8 százalék körüli kamat mellett jut pénzhez, de a THM-plafon miatt azt maximum 7,3 százalékon adhatja tovább az ügyfelének, akkor maximum 0,5 százalék maradhat nála.

A BIRS kitartóan emelkedik 

A lakáshitel valódi költségét tehát leginkább a BIRS mutató határozza meg, annak az értéke pedig május közepe óta folyamatosan emelkedik.

Május végén az 5 éves BIRS 6,66, a 10 éves 6,85, a 20 éves pedig 6,87 százalék volt. A bankok ezek figyelembevételével jelenleg képesek tartani a megállapított 7,3 százalékos THM plafont, ám egyre kisebb a fedezetük ezeken az üzleteken. 

Mindezek alapján egyelőre nem várható, hogy a jegybanki alapkamat csökkenése visszatükröződjön a lakáshitelek áraiban. A lakáshitelek árát júliusig még biztosan az állami és az önkéntes kamatplafonok határozzák meg. Hiába csökken akár 6 százalék körülire is az alapkamat, a bankok a kamatplafon mértékéig folyamatosan közeledni fognak, amíg a BIRS továbbra is ilyen magas szinten marad. 

A szerző Karácsony Tamás, többi írását itt böngészheti a HOLDBLOG-on.