Bökjünk rá a térképen a világ húsz fejlett országára Ausztráliától Magyarországon át Finnországig. Az emelkedő kamatkörnyezet és a stagflációs félelmek közepette hol mennyire magas a lakhatási válság kockázata?
Ez nem a vészmadárkodás helye, de kézzel tapintható folyamat, hogy miközben az infláció, a megélhetési költségek világszerte emelkednek és a részvényárfolyamok (sok börzén, sok iparág vállalatainak esetében látványosan) süllyednek, egyre erősödik a recessziótól való félelem. (Zentuccio kollégám kedden 2008 korszellemének visszatéréséről írt.)
A pénzromlásra a jegybankok is reagálnak. Az ingatlanpiac nagy haszonélvezője volt az elmúlt évek alacsony kamatkörnyezetének, ami most véget ér.
Május elején a Fed 50 bázispontos emeléssel nyitotta meg a szigorítási ciklusát, a Bank of England december óta 0,1 százalékról 1 százalékra tornázta fel az alapkamatát, és az ausztrál jegybank is most emelt, 11 év után. Közben az MNB zavartalanul folytatja az intenzív kamatemelési ciklusát.
Az emelések pedig a hitelkamatokra, a hiteltörlesztők növekedésre is hatással vannak, igaz közvetlenül nem az alapkamattól függ a lakáshitelek, személyi kölcsönök kamata. Az árazást a bank belső nyereségpolitikája határozza meg, aminek figyelembe kell vennie a pénzintézet kamatköltségeit. Erre lehet hatással a hosszú futamidejű BIRS mutató alakulása – a hosszú hozamok értékét pedig befolyásolja a jegybanki alapkamat és más irányadó kamatok változása.
A lényeg, amit 2008 után megtanultunk: ha látványosan emelkedni fognak a törlesztőrészletek, azt sok családi kassza nehezen bírná el, főleg amikor a megélhetési költségek egyébként is drágulnak, mindezt pedig a reálbér-növekedés alig követi le.
Mennyire nagy a lakhatási válság kockázata?
Az Economist 20 fejlett(ebb) ország ingatlanpiacának sérülékenységét vizsgálta meg, négy fokmérték alapján:
- Ingatlanár-emelkedés a koronavírus-járvány kitörése óta
- Jelzáloghiteles ingatlantulajdonosok aránya
- Változó kamatozású lakossági jelzáloghitelek elterjedtsége
- Teljes lakhatási célú hitelállomány a háztartások jövedelmének arányában
Nagyon vegyes a kép, mégis kirajzolódik a trend, hogy a skandináv és angolszász országok lakáspiacai a leginkább rizikósak. Svédország úgy lett “aranyéremes”, hogy mind a négy indikátorban magasan teljesít: a nagy ingatlanár-drágulás mellett az országban magas a jelzáloghitelesek aránya és volumene, zömében változó kamatozású kondícióval futnak szerződések.
Magyarország – holtversenyben Spanyolországgal – tizenhatodik a rangsorban. Miközben hazánk a hitelmutatókban jobb, addig Spanyolország az áremelkedésben hoz enyhébb számot, 2,5 százalékot, szemben a magyar 24,4 százalékkal. Ebben az indikátorban a sereghajtó Olaszországot (5,6 százalék) is “alulteljesítik”.
Magyar trendek
Átlépte a 7 százalékot a lakáshitelek átlagkamata a friss banki ajánlatokban a Portfolio legújabb összegzése szerint. A gazdasági portál elemzője az InfoRádiónak elmondta, hogy azoknak, akik most igényelnek 20 milliós 20 éves piaci lakáshitelt átlagosan 2-3 millió forinttal kell többet visszafizetniük, mint egy hasonló kondíciókkal egy évvel ezelőtt felvett kölcsön után, egy év alatt ugyanis megduplázódtak a kamatok.
A Rentingo.com arról adott ki közleményt, hogy még a kétszámjegyű inflációnál is rosszabb az albérletárak emelkedése, főleg a fővárosban. Két éve nem volt ilyen drága a lakásbérlés Budapesten, márciushoz képest 4,5, az előző év azonos időszakához képest pedig 15,4 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak, így a múlt hónapban átlagosan havi 165 ezer forintot kértek a fővárosi bérbeadók kiadó lakásukért.
Monetáris szigor = hanyatló S&P 500
Amikor az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed kamatemelési ciklusba, monetáris szigorításba kezdett az elmúlt közel hetven évben, nemcsak a reálgazdaság lassult le vagy fordult recesszióba, hanem (az 1993 és 1995 közötti időszakot kivéve) az S&P 500 index is minden egyes alkalommal esett, bár különböző mértékben.