Triplázó ingatlan vagy komfortos részvényalap?

Itt az osztalékszezon, az okos befektető pedig forgatja a pénzt. Milyen stratégiák merülhetnek fel, amikor az osztalék helyét keressük a tőkepiacokon?

Ahogy megérkezik a vállalkozásból származó osztalék, felmerül a kérdés: hogyan használjuk fel okosan az összeget? Amikor az osztalékot befektetésre szánjuk, fontos meghatározni a befektetési időtávot és a kockázatvállalási hajlandóságot. Minél inkább nő a kockázatvállalás és az időtáv, annál inkább eltolódik a súly az állampapíroktól a kockázatosabb eszközök irányába. Szerencsére ma már nagyon sok tudatos cégvezető, tulajdonos van,

akik nem csak osztalékfizetést követően, de előtte is forgatják a cég pénzét.

Aki stabilitást keres

A kötvények általában alacsonyabb kockázatot jelentenek, és rendszeres jövedelmet biztosítanak. Ideális választás lehet azoknak, akik a stabilitást és a folyamatos jövedelmet részesítik előnyben. Főleg a rövid kötvények jelentenek kockázatmentes hozamot. A 3 hónap múlva lejáró kötvények esetén közel 7%-os éves hozam érhető el forintban, míg euróban 3,7%. 2023 év elején még 14% feletti 3 havi forint hozamokkal is találkoztunk, ma új befektetések esetén hiába keresünk 15% feletti magyar állampapír-hozamokat.

Triplázhat tíz év alatt

Az ingatlanbefektetések hosszú távon stabil hozamot hozhatnak. Akár lakóingatlanokba, akár kereskedelmi ingatlanokba fektetünk, fontos figyelembe venni az ingatlanpiac helyzetét és az ingatlan értékét befolyásoló tényezőket. Jómagam a Duna House Barométert szeretem használni, amikor a magyar ingatlanpiac állapotára vagyok kíváncsi.

A jelenlegi adatokból is látszik a törvényszerűség: ha magas a kockázatmentes hozam (betéti kamat, állampapír hozam) akkor nem akarnak a befektetők lakást venni.

A kötvényhozamok csökkenésével nő a kereslet az ingatlanok iránt.

A legjobb persze a kecske és káposzta esete, úgy venni ingatlant, hogy maradjon pénz is. Budaörsi lakosként innen hozok egy példát:

  • 45 millió forintért lehet venni egy 50+ négyzetméteres panelt, amihez 15 millió forint önerőre és 30 millió forint hitelre van szükség.
  • Nagyjából 220 ezer forint a törlesztő 10 évre fixálva, 20 éves futamidőre, amit a bérlő kifizet.
  • 200 ezer forintért lehet bérbe adni, de évi 10 ezer forintos emeléssel inflálódik a havi törlesztő.

15 millió forintunk az első néhány évben nem ad hozamot, a bérleti díj ki sem termeli a havi törlesztőt. A lakást fel kell újítani, lehet illeték, adó, karbantartás, közjegyzői díj a kiadás során. Mégis sokak számára vonzó a fenti példa, hiszen a lakáshoz értenek a legtöbben, kézzelfoghatóan előttünk van. Az árát nem napi szinten értékeljük, mint egy részvénynek, befektetési alapnak.

10+ éves időtávon – ideális esetben – a 45 milliós lakás már 75 milliót fog érni, a hiteltörlesztő még mindig csak 220 ezer forint, míg a bérlő már bőven 300 ezer forint felett fizet.

Elmondható, hogy a 15 milliót sikerült 10 év alatt megtriplázni.

Erre személyes példám is van: 2014-ben a 9. kerületben laktunk, ekkor adtuk el a lakásunkat 20,9 millió forintért. A vevő befektetési céllal vásárolta. Visszaszámolva a fenti példámat az elmúlt 10 évre, helytálló adatokat kapok. 14 millió hitel, közel 7 millió önerő mellett vásárolt ingatlan értéke most 40 millió forint körül van. A bérleti díj 90 ezer forintról 200 ezer forintra emelkedett.

Nincs varázs, de kényelmes

A részvényekbe való befektetés hosszútávon magas hozamot hozhat. Itt is a hosszútáv a fontos, mint az ingatlanok esetében, mégis jobban félnek tőle. Valószínűleg azért, mert minden pillanatban látni lehet az aktuális árfolyamot. Ha a hétköznapi valóságot nézzük és keresünk egy olyan vállalatot, amelyik minden évben fizet osztalékot, láthatjuk, hogy a tulajdonos 10 év alatt talán 1-2 alkalommal értékeli fel a céget, azaz nézi meg az árfolyamát. Nem érdekli. Hosszú távon gondolkodik. Az osztalék mértékében, nem pedig az aktuális piaci árban méri az eredményességet.

A részvénypiac nagy előnye, hogy nagyon könnyen lehet adni-venni a papírokat. Az ingatlanpiaci példán keresztül vizsgálva sokkal likvidebb, kevesebb ügyintézést igényel, ugyanannyi pénzből nem csak egy, hanem akár több száz részvényt is lehet venni, ezzel csökkentve a kockázatokat. Viszont nincs meg az a varázsa, mint az ingatlannak, hogy kézzelfogható, hogy be lehet menni és körülnézni.

Kevesen lépnek ki a komfortzónából

Részvényvásárlásra is sok stratégia létezik, ahogy ingatlanvásárlásra is. Ha a magyar kötvény- és ingatlanpiacot nézem, akkor a részvények esetén is érdemes ezt szemügyre venni, még akkor is, ha részvények esetén sokkal könnyebb globálisan vásárolni, mint lakások esetén. Ha valaki 10 éve vette meg a magyar tőzsdét, a BUX indexet 17-18 ezer forintos darabáron, most 70 ezer forintja van darabonként.

A két eszközosztály között rengeteg hasonlóság és különbség van. Számomra a legnyilvánvalóbb, hogy ingatlanok esetén korlátozottabbak a befektetők.

Sokkal kevesebben lépnek ki a komfortzónából ingatlan esetén, nehezebben vesznek lakást másik megyében vagy országban. Ezzel szemben részvények esetén örömmel vásárlunk amerikai vagy német cégeket.

Be kell vallanom nagyon kevés egyedi részvényem van, mivel kihasználom a portfóliókezelőink tudását, és sokkal szívesebben fektetek befektetési alapokba, részvényalapokba, ahol vagyonkezelő szakemberek alakítják a portfóliók összetételét, akkor is, amikor szabadságon vagyok.

A szerző Nagy Attila, a HOLD vezető online vagyonkezelője, senior privátbankára. Jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak, a szerző magánvéleményét tükrözi.

Nagy Attila írásait és szemléit itt böngészheti a HOLDBLOG-on.

JOGI NYILATKOZAT

A dokumentumban foglaltak nem minősülnek befektetési ajánlatnak, ajánlattételi felhívásnak, befektetési tanácsadásnak vagy adótanácsadásnak, befektetési elemzésnek, az abban foglaltak alapján a HOLD Alapkezelő Zrt.-vel szemben igény nem érvényesíthető, azokért a HOLD Alapkezelő Zrt. felelősséget nem vállal.