A saját lakás, ház egyrészt a megtakarításokkal való szabad rendelkezést szűkíti, hiszen azok elmennek adóra, törlesztésre. Másrészt a lakáspiac sokkal inkább van kitéve hosszú távú kiszámíthatatlanságoknak, mint például a tőzsde Peter Mallouk, az Egyesült Államok pénzügyi, befektetői köreiben tekintélynek számító Kansas államban ténykedő befektetési stratéga, a Creative Planning nevű több tízmilliárd dollárnyi vagyont kezelő cég irányítója véleménye szerint.
Rámutat egyebek között arra is, hogy az átlagos ház- és lakástulajdonosok társadalmi, pénzügyi, gazdasági gondolkodását károsan szűkíti, hogy megtakarításuk legnagyobb részét a házuk, lakásuk jelenti, ebből több kárt szenvednek, mint amennyi hasznot remélhetnek.
Ha már valaki – bárki, bárhonnan származott is eredetileg – „feljutott a hajóra”, akkor legszívesebben hatalmas táblát feszítene ki, hogy „a hajó megtelt” -állapítja meg egyebek között az interjúalany.
Zentai Péter: Öntől olvastam először komplex pénzügyi, gazdasági és pluszban politikai, pszichológiai érvelést amellett, hogy az ember inkább béreljen, mintsem tulajdonoljon otthont. Lehet, hogy Amerikára nézve sok igazság rejlik a mondandójában, de szerintem az Ön „amerikai” logikája ezen a területen nem állja meg a helyét Európában…
Peter Mallouk: Egyrészt az amerikai és a világ több részén élő polgárság nagy része egyformán gondolkodik a lakástulajdonlásról, függetlenül attól, hogy itt az Egyesült Államokban a saját ház, mint tulajdon, inkább jön számításba, mint Európában. Önöknél nyilván elsősorban öröklakás vagy bérlakás a választási lehetőség. A lényeg, hogy a Világháború utáni nemzedékek mindenütt erőteljesen vágyakoztak, hogy saját tulajdonuk legyen a hely, ahol laknak. Ez így van még mindig az Egyesült Államok és más fejlett országok lakóinak jelentős részének a gondolkodásában. Bár az északnyugat-európai államok, Németország, Hollandia, Dánia és általában az európai protestáns világ kevésbé lakástulajdon központú szellemet képvisel, mint a dél-, illetve kelet-európai inkább katolikus közeg…
Azért a vallást mégsem kellene belekeverni, annak vajmi kevés köze van a lakáspiaci fejleményekhez…
Nem meghatározó jelentőségű ugyan, de elhallgatni sem ildomos, hogy a protestantizmusnak a pénzhez, ha úgy tetszik a tőkepiacokhoz való eredendő kötődésében lényegbevágóan játszik szerepet a hozam, illetve az, hogy annak, amit okos észjárásunkkal, kereskedőként, befektetőként megkeresünk, legyen társadalmi haszna is. A katolicizmus nem foglalkozik a pénz-haszon ügyével, a katolicizmus ősi kialakulása és fejlődése nem kapcsolódhatott annyira a kapitalizmushoz, mint a protestantizmusé.
Nem is ez a téma azonban a lényeges, hanem hogy a kilencszázhatvanas évektől kezdődően a jóléti, szabadpiaci illetőleg szociális piacgazdaságot építő államokban az egyén tulajdongyarapodása a fejlődés politikai, társadalmi és gazdasági mércéjének számít.
Ma már azonban – nyilván Ön ezt a nézetet képviseli – felül kellene vizsgálni ezt a gondolkodást…
Az aktuális tulajdonviszonyok megítélése körül drámai, korszakváltást is sejtető viták lappanganak mindenütt. Berlinben – mint olvasom – hamarosan népszavazást is rendeznek arról, hogy közösségi tulajdonba kellene venni a nagy háztulajdonos társaságok birtokában lévő lakások tízezreit…
Berlinben ezt az indokolja, hogy a lakáskonszernek kíméletlenül emelik az általuk felújított lakások bérét és ezzel a fiatalok százezreit fosztják meg a lakhatás lehetőségétől. A lakások körüli úgymond spekulációt akarja a berlini emberek jelentős hányada felszámolni.
A kérdés azonban számomra az, hogy vajon nem arról van-e szó lényegében, hogy most még csak a lakások egy részét veszi magához az állam, aztán szép lassan, vagy gyorsan a többi, piaci alapon működtetett magán tulajdon lesz soron és így leterítik a tőkés rendet?
Ebben a formában, e téren senki sem foglalkozik ezzel az Egyesült Államokban.
Amivel viszont egyre többen, hogy tőkés gondolkodás alapján társadalmilag jó-e, individuálisan pedig okos-e, ha saját házban tervezi lelélni az életét egy család?
Jómagam állítom, hogy – mindent egybevetve – nem jó és nem okos. A számítások arra utalnak, hogy a lakásvásárlás a közgondolkodásban szőnyeg alá sepert, a számításon kívül hagyott és a tényszerűen bekalkulált költségeivel együtt nagy átlagban 5-15 éves távlatban 50 százalékkal felülmúlja a bérlés költségeit.
Ugyanakkor a lakástulajdonnal rendelkezők társadalmi, politikai gondolkodása önzőbbé, ha úgy tetszik reakciósabbá válik, mint midőn még lakásbérlőkként éltek. Természetesen nem dúsgazdagokról van most szó, nem olyanokról, akik „megélhetési” házépítők, házkereskedők, hanem az átlagos jövedelmű amerikaiakról és európaiakról.
Miért lenne önzőség, reakciós hozzáállás, ha a gyerekeimre vagyont akarok hagyni, hogy ne kelljen küzdeniük lakásproblémával? Inkább komfort érzetet erősít az a tudat, hogy van saját lakásom, és így nincs most már semmi gondom…
De ez így nem igaz. Az átlagos, harminc-negyven éves amerikaiak, nyugat-európaiak túlnyomó többsége, azok, akik munkából élnek, nincsenek olyan helyzetben, hogy saját forrásból házat vagy lakást vegyenek csak eladósodással tudják ezt megengedni maguknak. Biztos így van ez Kelet-Európában is. A lakásvásárlás és tulajdonlás hosszú távú költségei, a fenntartástól, javításoktól, felújításoktól kezdve az esetleges betegségek okozta, pláne a munkahely elvesztése miatti „lebénuláson” keresztül, a beláthatatlan általános politikai, nemzetgazdasági helyzet alakulásáig, akkora kockázatokat jelentenek, sőt konkrét, belátható költségeket, amelyek messze meghaladják azokat a hátrányokat, amelyek a lakás, vagy a ház bérlésből következhetnek.
Milyen politikai, társadalmi összefüggésekre céloz?
A Stanford egyetem elemzői kimutatták, hogy „itt és most” a nagyvárosi lakástulajdonosok és a vidéki háztulajdonosok minden olyan fejlesztés akadályozói, amelyek erősítik a közösségi egységet a kis- és nagyvárosban, az adott kerületben. Óriási az ellenállás, ha a körzetüket úgymond felhígulás veszélye fenyegeti. Tehát akkor, ha etnikailag, társadalmi osztályhoz tartozás mentén, származás alapján az önkormányzatok új, bárki számára elérhető bérházakat emelni készülnek, ha az adott környéken a szociális ellátást úgy akarják bővíteni, hogy az elveszti exkluzivitását. Ha már valaki – bárki, bárhonnan származott is eredetileg – „feljutott a hajóra”, akkor legszívesebben hatalmas táblát feszítene ki, hogy „a hajó megtelt”. Nos, ezt a mentalitást kicsiben és nagyban egyaránt roppant módon megerősíti a lakástulajdonosi érzet kifejlődése. Erre vonatkozóan nem csak a Stanford kutatása, hanem bárkinek a saját tapasztalata, és egy sor az utóbbi két-három évtizedben készült tudományos igényű felmérés áll rendelkezésre – világszerte.
És milliónyi megfigyelés mutat rá mindennek az ellenkezőjére…
Bizonyosan. Ezért maradok eredeti mondanivalómnál, amit a hozzám hasonló befektetők és a nálam messze jelentősebb, a világ leggazdagabb emberi között is számon tartott innovátorok, tőkepiaci szakértők, vagyonkezelők – Amerikában, Skandináviában, Nyugat-Európában – hangsúlyoznak egyre inkább: ha egy átlag polgár élete legnagyobb befektetését, tudniillik a lakásba való pénztranszfert, preferálja, akkor arra nagy valószínűséggel hosszú távon ráfizet. Mindenekelőtt azért, mert egy – az átlaghoz képest nem jobb módú – polgár nagyon komoly valószínűséggel kerül 5-15 éves időtávlaton belül be nem kalkuláltan olyan helyzetbe, hogy eladni kényszerül tulajdonát. Márpedig a lakóingatlanok piaca összességében – a nevéből is következik – sokkal kevésbé mobil, mint bármely más tőkepiaci eszköz, például a részvények, a kötvények és a devizáknák.
De miért kell összemosni a lakást, amiben lakunk, a részvénnyel?
Azért, mert valójában, akár elismerjük, akár nem, nincs más mögöttes igazi, racionális megfontolás, mint a részvénynél.
Értékállóságot, hozamot akar a lakást vásárló, még akkor is, ha ezt ki nem mondja.
Inkább illúzióba ringatja magát, elhiteti magával, hogy ez szép örökség lesz a gyerekeinek. Csakhogy az átlagemberek önálló lakásai, házai megöröklése óriási költségeket rejtenek magukban, de legfőképpen az a probléma, hogy a gyereknek, az unokának nincs szüksége az adott házra, lakásra. Mert nem is akar ott élni. Az adott pillanatban, mikor pénzzé szeretné tenni a tulajdont, az akár eladhatatlan, vagy nevetséges összegért eladható csupán. A lakáspiac nem egyenes ívben megy állandóan felfelé, hanem hosszú megszakításokkal, piacbénulásokkal, árcsökkenésekkel működik. Itt és most a jövő nemzedékei mobilabbak, mint valaha és eleve mobilitásra kényszeríti őket az élet, az újfajta gazdaság. Ebbe nem fér bele, nincs szinkronban ezzel az új világgal a lecövekelés, amit a lakástulajdon szimbolizál.
A bérlés a szabadságot jelenti viszont.
A bérléssel együtt járó pénzmegtakarítások pedig – minden jelentős, autentikus számítás szerint – jobb helyet találnak maguknak a tőkepiacokon, mint a lakáspiacon. A tőzsdék Amerikában – hosszú-hosszú évtizedekre visszamenőlegesen átlagosan évi hét százalékos hasznot hoznak.
A saját lakás, ház egyrészt a megtakarításokkal való szabad rendelkezést szűkíti, hiszen azok elmennek adóra, törlesztésre, másrészt a lakáspiac sokkal inkább van kitéve hosszú távú kiszámíthatatlanságoknak, mint például a tőzsde.