Új egyensúlyt keresnek a prime hozamok

Az idei év egyik legérdekesebb eseménye az európai ingatlanpiaci tranzakciók jelentős visszaesése volt. A jelenség tökéletesen tükrözi a „normális” hozamszintekre vonatkozó általános piaci bizonytalanságot.

(Az Év sztorijai a HOLDBLOG-on)

A történet onnan kezdődött, hogy a jegybanki szigorítások a fejlett piaci hosszú hozamok esetében már 2022-ben jelentős emelkedést eredményeztek. Ráadásul a reálhozamok is érdemben nőttek és alapvetően ez számít az ingatlanok értékelése szempontjából.

Erre a reálhozam-emelkedésre pedig nagyon eltérően reagáltak az ingatlan- és a tőkepiaci szereplők.  Az ingatlanpiacon a vevők és az eladók között jelentős véleménykülönbség alakult ki a hozamok „normális” szintjét illetően, amely a tranzakciók érdemi visszaesését eredményezte. Egyfajta kivárás jellemzi a piacot. Az értékbecslők pedig a kevés tranzakció miatt csak nagyon óvatosan mérsékelték az ingatlan értékeléseket. Ezzel szemben a tőzsdén jegyzett ingatlan cégek árfolyama sokkal inkább az aktuális hosszú reálhozamokat tükrözik. Ezért is csökkentek a P/NAV-ok a legtöbb tőzsdén jegyzett ingatlan cég esetében.

Kinek lesz igaza?

Véleményünk szerint a világgazdaság egy új szakaszba lépett és a 2011-2021 közötti, hozamok szempontjából extrémnek mondható, időszak nem tér vissza. Ez alapvetően abból fakad, hogy az infláció korábbi csökkenését okozó strukturális tényezőkben lényeges fordulat következett be.

Egyrészt az egyre erősödő geopolitikai kockázatok miatt rövidülnek az értékláncok, amely a termelési költségek emelkedését eredményezheti. Emellett egyre inkább megnőtt az igény a nagyobb állami szerepvállalásra és a növekedő költségvetési hiányok is a magasabb infláció irányába mutatnak. Noha a klímavédelem elengedhetetlen célkitűzés, a megújuló szektorban jellemző addicionális beruházási kereslet szintén inflatorikus hatású lehet. Különösen azért, mert eközben az olyan „klasszikus” energia szegmensben, mint az olaj- és gázpiac sem látszik a beruházási dinamika visszaesése, sőt… 

A munkaerőpiacon pedig nőni kezdett az eltartottak aránya és nincs már érdemi tartalék a munkaerőkínálatban, amely szintén alátámasztja azt a világképet, hogy a jelenlegi évtizedben magasabb inflációs környezettel kell együtt élnünk.

A fentiek miatt pedig magasabb nominális- és reálhozamokra érdemes számítani a 2011-2021 közötti időszakhoz képest. Az új egyensúly mind az állampapírpiaci reálhozamokat, mind az ingatlan piaci prime hozamokat illetően inkább a 2011 előtti szintek közelében alakulhat.

2023 legfontosabb gazdasági sztorijai

Sorozatunkban a HOLD Alapkezelő Zrt. szakemberei mesélik el, szerintük mi volt az idei év legizgalmasabb gazdasági-tőkepiaci eseménye.