Az ingatlanbefektetési társaság Real Estate Investment Trust (REIT) egy olyan vállalkozás, mely ingatlanokat tulajdonol, működtet vagy finanszíroz.
Az ingatlanbefektetési társaság története
A REIT konstrukció 1960-ban az Egyesült Államokban született meg a “Cigar Excise Tax Extension of 1960” törvény részeként. Az eredeti cél az volt, hogy a lakossági befektetők is részesedhessenek a nagybefektetők által elérhető ingatlanpiaci hozamokból diverzifikáltan, egy értékpapírhoz hasonlóan keresztül.
Már egy kisebb mértékű REIT befektetés is diverzifikálja a magánszemély portfólióját az ingatlanpiacra való megszokott magas belépési küszöb ellenére. Egyetlen lakás vagy iroda helyett akár több ezer ingatlan portfóliójából részesedhet
Jelenleg 42 országban több mint ezer REIT működik, és a piaci kapitalizációjuk egyre nő – ez ma több mint 2 ezer milliárd dollár.
Magyarországon 2011-ben vezették be, törvényi szinten “SZIT” névvel (Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság).
A REIT definíciója idővel kitágult, így nem csupán klasszikus, bérbe adott lakásokra és irodákra, hanem egyéb ingatlan típusokat (lakóingatlantól kezdve, logisztikai létesítményen keresztül egészen a napelemparkig) tartalmazó alapokra is alkalmazhatóvá vált.
REIT típusok
- A klasszikus ingatlanbefektetési társaság, az Equity REIT (ingatlantulajdonló SZIT) bevétele bérleti díjakból és kiegészítő szolgáltatásokból származik. Egy apartmankomplexumban a lakbér mellett a lakók portaszolgálatért, takarításért, parkolóért fizetnek, ezek az Equity REIT bevételi forrásai.
- Egy másik típus a Mortgage REIT (jelzáloghitelalapú SZIT). Ezek az entitások az ingatlanpiac finanszírozási oldalán működnek –jelzálog-fedezetű értékpapírokba (Mortgage Backed Securities) és jelzálogokba fektetnek. A Mortgage REIT-ek jelzálog kötvényekbe fektetnek ezért kifejezetten érzékenyek a kamatkörnyezetre – alacsonyabb kamatok mellett nő az eszközeik értéke és a nettó kamat bevétel, emelkedő kamatoknál pedig fordítva.
A hibrid REIT-ek a két típus jellemzőit ötvözik – eltérő arányokkal.
A REIT-ek adókedvezményeket élveznek más vállalatokkal szemben, amennyiben az adóköteles jövedelem 90 százalékát kifizetik a részvényeseknek osztalékként. Ettől függetlenül, a REIT befektetők számára a kapott osztalék adóteherrel járhat. A könyvelési szabályokból adódóan a REIT-ek értékelése nem a P/E (árfolyam/nyereség), hanem a P/FFO (árfolyam/működésből származó készpénzáramlás) mutató mentén történik. Az ingatlanoknál az értékcsökkenés számviteli költségként szerepel, még akkor is, ha az ingatlan értéke valójában nő, vagy kevesebbet veszít. Emiatt a nettó eredmény mesterségesen alacsonynak tűnhet. Az FFO (Funds From Operations) a nyereségből indul ki, de hozzáadja az értékcsökkenést és amortizációt, illetve korrigál az ingatlanértékesítések egyszeri nyereségeivel vagy veszteségeivel.
A díj mellett milyen tulajdonságok mentén különböztethetők meg a vagyonkezelési szolgáltatások? Olvassa el a témában készült cikkünket is!