A jelzáloghitel egy olyan hiteltípus, mely során egy vagy több ingatlanra jelzálog fedezetet kötnek, annak érdekében, hogy ha az adós nem tudja tartozását rendezni, akkor a bank a fedezetet pénzé tehesse.
Két fő típusa a lakáscélú és a szabad felhasználású jelzáloghitel.
Jelzáloghitel esetén a hitelezőnek van valamilyen biztosítéka, fedezete – egy olyan tárgy vagy jog – melyet fizetésképtelenség esetén a hitelező könnyen pénzé tehet. Ez lehet egy vagy több, de maximum három ingatlan. Az ingatlanokra jelzálog kerül bejegyzésre, melyre a bank követelési joggal rendelkezik.
A követelés összege általában a felvett kölcsönnel megegyezik. Az idő múlásával viszont, ahogy az adós folyamatosan törleszti a tőketartozását, a szerződésben foglalt összeg bár nem változik, a bank követelése a fennmaradó tőkerésszel arányosan csökken.
Ha a szerződési időszak alatt a tartozás a jelzálog összege fölötti mennyiségre duzzad, a bank folyamodhat a tartozás behajtására különböző jogi utakon, ám a jelzálog alapján behajtható tartozás nem haladhatja meg az eredetileg legyeztet jelzálog összegét.
Lakáscélú és szabad felhasználású jelzáloghitel
Hitelcél szerint megkülönböztetünk lakáscélú és szabad felhasználású jelzáloghiteleket. Lakáscélú jelzáloghitel esetén számos cél finanszírozható, többek között lakás- és telekvásárlás, lakásépítés, bővítés, felújítás, vagy akár lakáscsere is. Általában a lakáscélú hitelek futamideje maximum 35 év. Ezen hitelek esetén alapvetően a célingatlan kerül megterhelésre jelzáloggal.
Szabadfelhasználású jelzáloghitel bármire elkölthető. A bankok nagyobb hitel esetén, általában 10 millió forint fölött fedezetet követelnek meg. A szabadfelhasználású hitelek futamideje általában maximum 20-30 év.
Jelzáloghitel fedezete
Rendszerint a jelzáloghitel fedezetei a hitelt igénybevevő saját tulajdonú, tehermentes ingatlanjai, de mást ingatlanok is bevonhatóak. A jelzálog mindig az adott ingatlanra érvényes, tehát nem függ annak tulajdonosától, így az adós és a jelzálogra bejegyzett ingatlan tulajdonosa lehet különböző személy. A bejegyzés után az ingatlan ugyanúgy tovább értékesíthető, kivéve, ha elidegenítési vagy terhelési tilalmat jegyeztek be rá. Az elidegenítési tilalom azt jelenti, hogy az ingatlan nem cserélhet gazdát. Terhelési tilalom esetén tilos az ingatlant újabb jelzáloggal megterhelni.
Milyen feltételekkel vehető fel?
Egy rendelkezésre álló ingatlan önmagában nem elég a jelzáloghitel felévteléhez, emellett más kritériumoknak is eleget kell tegyen a hitelfelvevő. A tipikus kritériumok szerint,
- a felvevőnek rendelkezni kell legalább 3-6 hónapos folyamatos, bejelentett munkaviszonnyal;
- a bejelentett jövedelem a megélhetés mellett a törlesztőrészlet kifizetésére is elegendő kell legyen;
- az igénylő nem szerepelhet negatív bejegyzéssel a KHR (BAR) listán.
A jelzáloghitel-igénylés menete
A jelzáloghitel igénylés tipikus lépései:
- A banki hitelügyintéző részletes tájékoztatást nyújt a hitelfelvevő számára és segít dönteni a megfelelő hitelkonstrukció kiválasztásában.
- Az igényelni kívánt hitelösszeg meghatározás után benyújtjuk a hiteligénylést
- Az ingatlan értékét felbecsülik
- 2 hét-1 hónap alatt elbírálják a hitelkérelmet
- Pozitív hitelbírálat esetén megtörténik a szerződéskötés
Ingatlan felbecslés
Jelzáloghitel esetén a bank által küldött értékbecslő méri fel az ingatlan értékét. Két féle értéket szoktak felbecsülni. A forgalmi érték az ingatlan piaci árának feleltethető meg, míg a hitelbiztosítéki érték 10-30 százalékkal kevesebb, mely egy óvatosabb becslés arra, az esetre, ha a bank kénytelen a fedezeti ingatlant pénzzé tennie.
A jelzáloghitel előnyei
A jelzáloghitel, a komoly fedezet miatt olcsóbb a személyi kölcsönnél. A két hitel kamatlába közötti különbség akár 10% is lehet. Továbbá, míg személyi kölcsönnel maximum 10 millió forint vehető igénybe, addig jelzáloghitellel akár 500 millió forint is.
Milyen hátrányai vannak?
A jelzáloghitelek alapvetően komolyabb ügyintézést igényelnek, emiatt a szerződéskötés is költségesebb. A bank rövid határidőn belül érvényesítheti követelését, így esetleges törlesztés elmaradás során könnyen elveszíthetjük az értékes ingatlant. A legtöbb bank nem szívesen folyósít személyi kölcsönt jelzáloghitellel már rendelkező személyek számára, így a jövőbeni hitelfelvétel is nehezebb lehet jelzáloghitel után.